2013年

Merry Christmas !

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早いもので、2013年も残り1週間となりました。

今年も山あり谷ありでしたが、終わりよければ全て良しということで、年が変わるその瞬間まで全力で走り抜けたいと思います。

We wish you a merry Christmas and a happy new year!

※年内の営業は12月27日(金)まで、新年は1月6日(月)より営業いたします。

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ブログ更新: Merry Chirstmas !

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ブログ更新: 不動産特定共同事業法の改正

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不動産特定共同事業法の改正

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 平成25年(2013年)12月20日、改正不動産特定共同事業法が施行されました。

 今回の改正のポイントは、倒産隔離型の不動産特定共同事業スキームが構築できるようになった点であり、不動産ファンドビジネスに新たな動きが出てくることが期待されています。

 

投資家から集めた資金により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うこと(不動産ファンド)を「不動産特定共同事業」といい、これを行うためには許可が必要です。

 ところが、不動産特定共同事業の許可要件は、資本金が1億円以上、専門知識を有する者(業務管理者)を事務所毎に置くこと等とされていたため、案件毎に組成するSPCがこうした要件を満たすことは困難でした。このため、わざわざ投資物件を現物不動産から不動産信託受益権に変換し、不動産特定共同事業法の適用を回避することが行われてきました。(近年不動産信託が広く利用されることになった理由の一つです。)

 今回の改正では、不動産特定共同事業者に業務を委託することにより、SPC自体は許可を得る必要がなくなり、現物不動産のままファンドを組成することが可能になりました。

 

【改正のポイント】

  •  不動産を保有するSPC(特例事業者)は許可不要(ただし、届出は必要)
  • SPCへ出資する投資家はプロに限定(特例投資家)
  • 特例投資家の範囲が拡大され、金融商品取引法上の特定投資家(適格機関投資家、上場会社等)も含まれる
  • 特例事業者は、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を、不動産特定共同事業者(第三号事業者)に委託しなければならない
  • 特例事業者は、不動産特定共同事業者の締結の勧誘の業務を不動産特定共同事業者(第四号事業者)に委託しなければならない
  • 第三号事業者の資本金要件は5000万円とされている
  • 第四号事業者の資本金要件は1000万円とされており、また金融商品取引法の「第二種金融商品取引業者」の登録をしていることが要件とされている

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ブログ更新: 不動産会社を介さない不動産売買(個人間売買)

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不動産会社を介さない不動産売買(個人間売買)

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不動産の売買を行う場合、一般的には不動産会社(仲介業者)に依頼することが多いかと思います。 しかし、不動産会社を介さずに不動産の売買を行うことは法律上問題はなく(※)、最近は親族間等に限らず、売主・買主が直接取引を行うことが少なくありません。 ※宅地・建物の売買あるいは売買・賃貸の媒介(仲介)を、不特定多数の人を相手方として反復・継続して行う場合には、宅地建物取引業の免許が必要です。 個人間で不動産売買を行う場合の注意点を幾つか挙げておきます。

(1)本人確認

高額であるが故、不動産取引を利用した詐欺事件が後を絶ちません。親族や知人でない相手方と取引を行う場合には、相手方の素性等を慎重に確認することが大切です。 また、たとえ親族や知人であったとしても、代理人取引には気を付けてください。本人に無断で取引をしてトラブルとなるケースも少なくありませんので、必ず本人の意思を直接確認するようにしましょう。

(2)法令上の制限

土地利用や建築については、各種法令によって様々な制限が課せられており、現在その土地の上に建物が建っているからといって、必ずしも同規模の建て替えができるとは限りません。せっかく高いお金を払って不動産を手に入れたとしても、購入の目的を実現することができなければ意味がありませんから、購入前にきちんと調べておかなければなりません。 不動産会社が仲介に入る場合であれば、不動産会社が対象不動産の権利関係や法令上の制限について調査を行い、取引主任者による「重要事項説明」を行ってくれます。しかし、不動産会社が介在しない場合には、買主が自ら調べる必要があります。調査を怠ったことによる損害は買主が負わなければならず、まさに自己責任ということになります。

(3)契約書

「親族どうし(知人どうし)だから、契約書なんて要らないよ」と仰る方がいらっしゃいます。「親族(知人)だからトラブルになることはない」という思いからかもしれませんが、取引をきっかけに親族(知人)間に深刻な争いが生じることは決して稀なことではありません。 むしろ、親族(知人)との大事な絆を失わないためにも、取引内容を明確にした契約書を作成すべきだと思います。 なお、市販の契約書やインターネットで公開されているサンプルをそのまま使用することはお薦めできません。不動産は極めて個別性が強く、また取引の経緯によって契約書に定めるべきことや定め方が異なってきますので、そういったことを適切に反映しない契約書を用いることは、却ってトラブルにつながりかねないからです。 不動産会社を介さない個人間売買のメリットは、何と言っても仲介手数料が不要になるということです。仲介手数料の上限は「売買代金の3%+6万円+消費税」ですから、その金額は何十万円、何百万円となり、決して小さな差ではないですよね。 とはいえ、不動産は高額ですし、土地利用や建築に関する規制も複雑になっていますので、専門家のサポートを受ける等、細心の注意を払って慎重に取引を行うべきでしょう。

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ブログ更新: 事務所移転のお知らせ

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事務所移転のお知らせ

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平素は格別のご厚情を賜り厚く御礼申し上げます。

このたび当事務所は、台東区蔵前四丁目に移転いたしました。

蔵前は玩具、文具、人形、小物などの問屋・小売店が集まる地域として知られています。

さまざまな問屋が軒を並べ特色ある問屋街があり、界隈には下町情緒ある街並みが残されています。

新事務所が入居する「タイガービル」は、台東区内に現存するビルの中では最も古く、登録有形文化財に指定されています。...

昭和初期(昭和9年という説あり)に建てられたビルということで、外観だけでなく、内部もかなりレトロな感じです。

→ こちらをご覧ください。

お近くにお出かけの際には、是非ともお立ち寄りください。
(外出していることが多いので、予めご連絡頂ければ幸いです。)

★館内の写真撮影は禁止されておりますのでご了承ください。

住所: 〒111−0051

     東京都台東区蔵前四丁目30番7号
     タイガービル52号室

電話: 03−5829−8097

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月刊プロパティ・マネジメントにインタビュー記事が掲載されました

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 月刊プロパティマネジメント2013年5月号に、弊事務所代表(青山ビジネスソリューション執行役員)中沢誠のインタビュー記事が掲載されました。

→ 掲載記事はこちら

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ブログ更新: 重説事項の追加〜 都市の低炭素化の促進に関する法律

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