2011年

ブログ更新: 公正証書

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新しました。

 → 公正証書

 

作成者

公正証書

代表 ブログ

公正証書とは、公務員である公証人が作成する書面です。

法律で公正証書で作成すべきものとされているものが幾つかありますが、「事業用定期借地権」もそのうちの一つです。

また、新築マンションを分譲する際には、分譲業者が以下の事項について規約を定めることができますが、この規約についても公正証書でなければなりません。

  • 規約共用部分に関する定め
  • 規約敷地の定め
  • 専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め
  • 敷地利用権の共有、準共有持分の割合に関する定め

契約書等を公正証書で作成すると、次のようなメリットがあります。

  1. 公文書であるため、裁判になったときには高い証明力がある。
  2. 原本が公証役場で保管されるため、紛失や滅失の危険性が少ない。
  3. 「強制執行認諾条項」を定めておくことで、裁判所の判決を得なくても、ただちに強制執行手続を行うことができる。

特に重要なのが3の強制執行認諾条項です。

ただし、公正証書によって強制執行ができるのは「金銭債務」に限られます。

そのため、賃貸借契約を公正証書で作成した場合であっても、賃料債権や損害賠償請求権等についての強制執行はできますが、契約解除に伴う建物明渡請求権に関しての強制執行はできません。

作成者

週刊全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

Topics(更新情報)

 週刊全国賃貸住宅新聞(2011年2月21日)に、当事務所代表が講師として参加する「第1回リアル・ディレクション不動産投資セミナー」が取り上げられました。

このセミナーへのお申込みは下記専用ホームページから

 → 第1回リアル・ディレクション不動産投資セミナー

 

作成者

セミナーのご案内

Topics(更新情報)

第1回リアル・ディレクション不動産投資セミナー

日 時: 2011年3月12日(土) 午後1時30分〜 (開場: 午後1時15分)

会 場: 大田区民プラザ(東急多摩川線「下丸子」駅下車すぐ)

参加費: 3,000円

主 催: 株式会社リアル・ディレクション

共 催: 不動産法務サポートオフィス

協 賛: 株式会社DS Management & Agency

→ 詳細・お申込みはこちらから

作成者

ブログ更新: 賃貸人変更時の未収賃料の取り扱い

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新しました。

→ 賃貸人変更時の未収賃料の取り扱い

 

作成者

賃貸人変更時の未収賃料の取扱い

代表 ブログ

売買等によって賃貸中の建物の所有権が移転した場合、賃貸人としての地位は新所有者に当然に承継されることになります。

同時に、賃借人が旧所有者に預託していた敷金についても、新所有者は当然にその返還債務を負うことになります。

(新旧所有者間で敷金相当額の授受をしていたかにかかわりなく、賃借人は新所有者に対し、明渡し時に敷金の返還を求めることができます。)

ところで、建物所有権移転の時点で賃料を滞納している賃借人がいる場合があります。

この場合、未収となっている賃料債権については、旧所有者が回収する権利を持つことになります。

(新所有者は、所有権を取得した日以降の賃料のみ、賃借人に請求することができます。)

これに関連して、次のような最高裁の判例(昭和44年7月17日)があります。

「建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料債務があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される」

例えば、敷金を30万円差し入れている賃借人が、賃料を20万円滞納していたとします。

この状況で建物の所有権が移転した場合、所有権移転の瞬間に敷金30万円のうち20万円分は滞納していた賃料に充当され、残額の10万円のみが新所有者に承継されることになります。

(判例では「当然充当」とされていますので、仮に新旧所有者間でこれと異なる合意をしても、そのことを賃借人に主張することはできません。)

作成者

セミナーへのご参加ありがとうございました

Topics(更新情報)

 2011年2月9日(水)に、当事務所主催セミナー「元ファンドマネージャーが教える不動産投資リスクマネジメント」を開催いたしました。

大勢の方々にご参加頂き誠にありがとうございました。

→ セミナーの様子はこちらです。

当事務所では、今後もこのようなセミナーを随時開催してまいりますので、ご興味がおありの方には是非ともご参加頂ければ幸いです。

 

作成者

ブログ更新: ただちに・すみやかに・遅滞なく

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新しました。

→ ただちに・すみやかに・遅滞なく

作成者

ただちに・すみやかに・遅滞なく

代表 ブログ

法令用語というのは、似たような言葉でも微妙にニュアンスが違うことがあります。

そのため、契約書のドラフティング(起案)にあたっては、一言一句に注意を払わなければなりません。

 

以前、ある覚書を作成する過程で、売主側のである私と買主側の担当者との間で、ちょっとした用語の使い方で攻防戦が繰り広げられました。

私(売主)の書いた条項案:

「買主は、本日以降、本件居室の売主から買主への承継に関するテナント承継承諾書への押捺をただちに本件賃借人より取得する義務を負う。」

買主からの修正案:

「買主は、本日以降、本件居室の売主から買主への承継に関するテナント承継承諾書への押捺をすみやかに本件賃借人より取得する義務を負う。」

最終的に合意した条項:

「買主は、本日以降、本件居室の売主から買主への承継に関するテナント承継承諾書への押捺を遅滞なく本件賃借人より取得する義務を負う。」

違うのは赤字の部分、「ただちに」「すみやかに」「遅滞なく」だけです。

いずれも「いますぐ」というような時間的即時性を要求する用語で、日常会話の上ではそんなに意識して使い分けられていません。

しかし、法令や契約書で用いられる場合にはそれぞれ若干ニュアンスが違います。

まず私が用いた「ただちに(直ちに)」ですが、これが最も時間的即時性が強く、何をおいてもすぐに行わなければならないという意味を表します。

大辞林(三省堂)でも「時間を置かないで物事を行うさま。時を移さず。すぐ。」と説明されています。

上記のケースでは、売主は承諾書を一刻も早く取得して欲しいという事情があったので、一番厳しい用語を用いたのです。

これに対し、買主が提示した「すみやかに」は、「ただちに」よりも急迫度が低く、「できる限り」といった訓示的意味合いを示す場合に使われます。

法的拘束力も弱く、違反しても即違法とはならないというようなニュアンスで使用されています。

買主の立場では「ただちに」ではあまりにも苛酷だということで、自分にとって一番拘束力のゆるい表現への変更を求めてきたわけです。

そして、最終的に折り合いがついたのが「遅滞なく」です。

これは、正当又は合理的な理由がない場合に限り直ちに行わなければならないという意味を表しますが、裏返せば正当又は合理的な理由があれば多少の遅れがあっても許されるといったニュアンスです。

 

契約書にサインするということは、その契約に定められた自己の義務を履行しなければ違約となり、損害賠償責任を負わなければならなくなります。

そのため、少しでも自分が違約とならないように文言を工夫することがドキュメンテーションにおいては重要なポイントとなるのです。 

作成者

ブログ更新: 契約締結前交付書面の相手方

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新いたしました。

→ 契約締結前交付書面の相手方

 

作成者

ページトップへ