不動産特定共同事業について

不動産特定共同事業とは

不動産特定共同事業とは、出資を募って不動産を売買・賃貸等し、その収益を分配する事業であり、事業者と投資家との間で次の契約を締結して行うものをいいます。

(1)任意組合型

各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約

(2)匿名組合型

当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約

(3)賃貸型

当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約

(4)その他

  • 外国の法令に基づく契約であって、前3号に掲げるものに相当するもの
  • 前各号に掲げるもののほか、不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約(外国の法令に基づく契約を含む。)であって、当該不動産取引に係る事業の公正及び当該不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を受ける者の保護を確保することが必要なものとして政令で定めるもの

不動産特定共同事業の種類

次に掲げる行為を業として行う場合には、許可を受ける必要があります。

第1号事業

不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為

第2号事業

不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為(第4号事業に該当するもの及び適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家との間の不動産特定共同事業契約に係るものを除く。)

第3号事業

SPC(特例事業者)の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為

第4号事業

SPC(特例事業者)が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為

欠格事由

次の各号のいずれかに該当する者は、不動産特定共同事業の許可を受けることができません。

(1)法人でない者(外国法人で国内に事務所を有しないものを含む。)

(2)宅地建物取引業法第3条第1項の免許を受けていない法人

(3)不動産特定共同事業の許可を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない法人又はこの法律に相当する外国の法令の規定により当該外国において受けている同種の許可(当該許可に類する登録その他の行政処分を含む。)を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない法人

(4)不動産特定共同事業の許可の取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に廃業の届出をした法人で当該届出の日から5年を経過しないもの

(5)小規模不動産特定共同事業の登録を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない法人

6)小規模不動産特定共同事業の登録の取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に廃業の届出をした法人で当該届出の日から5年を経過しないもの

(7)適格特例投資家限定事業の廃止を命ぜられ、その命令の日から5年を経過しない法人

(8)適格特例投資家限定事業の廃止の処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に廃業の届出をした法人で当該届出の日から5年を経過しないもの

(9)不動産特定共同事業法、宅地建物取引業法若しくは出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律又はこれらに相当する外国の法令の規定により罰金の刑(これに相当する外国の法令による刑を含む。)に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない法人

(10)役員(業務を執行する社員、取締役若しくは執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役若しくは執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。)又は政令で定める使用人のうちに次のいずれかに該当する者のある法人

イ 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者又は外国の法令上これと同様に取り扱われている者
ロ 禁錮以上の刑(これに相当する外国の法令による刑を含む。)に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者
ハ 前号に規定する法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定(同法第32条の3第7項及び第32条の11第1項の規定を除く。)若しくはこれらに相当する外国の法令の規定に違反したことにより、又は刑法第204条、第206条、第208条、第208条の2、第222条若しくは第247条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑(これに相当する外国の法令による刑を含む。)に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
ニ 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(暴力団員等)
ホ 不動産特定共同事業者が許可を取り消された場合において、その取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日前60日以内に当該不動産特定共同事業者の役員であった者で当該取消しの日から5年を経過しないもの
ヘ 不動産特定共同事業者が許可の取消事由に該当するとして許可の取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に廃業の届出をした場合において、当該通知があった日前60日以内に当該不動産特定共同事業者の役員であった者で当該届出の日から5年を経過しないもの
ト 小規模不動産特定共同事業者が登録を取り消された場合において、その取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日前60日以内に当該小規模不動産特定共同事業者の役員であった者で当該取消しの日から5年を経過しないもの
チ 小規模不動産特定共同事業者が登録取消事由に該当するとして登録の取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に廃業の届出をした場合において、当該通知があった日前60日以内に当該小規模不動産特定共同事業者の役員であった者で当該届出の日から5年を経過しないもの
リ 適格特例投資家限定事業者が適格特例投資家限定事業の廃止を命ぜられた場合において、その廃止の処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日前60日以内に当該適格特例投資家限定事業者の役員であった者で当該処分の日から5年を経過しないもの
ヌ 適格特例投資家限定事業者が適格特例投資家限定事業の廃止の処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分があった日又は処分をしないことの決定があった日までの間に廃業の届出をした場合において、当該通知があった日前60日以内に当該適格特例投資家限定事業者の役員であった者で当該届出の日から5年を経過しないもの
ル 不動産特定共同事業法に相当する外国の法令の規定により当該外国において受けている同種の許可を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者(当該許可を取り消された法人の当該取消しの日前60日以内に役員に相当する者であった者で当該取消しの日から5年を経過しないものを含む。)
ヲ 心身の故障により不動産特定共同事業の業務を適正に行うことができない者として主務省令で定めるもの

(11)暴力団員等がその事業活動を支配する法人

(12)第4号事業を行おうとする場合にあっては、金融商品取引法第29条の登録を受けていない法人

第二種金融商品取引業の登録を受けていない法人は第4号事業の許可を受けることができません。

許可の基準

以下に掲げる基準に適合していない場合には許可が与えられません。

(1)その資本金又は出資の額が事業参加者の保護のため必要かつ適当なものとして不動産特定共同事業の種別ごとに政令で定める金額を満たすものであること。

資本金の最低限度は、第1号事業者は1億円、第2号事業者は1000万円、第3号事業者は5000万円、第4号事業者は1000万円となっております。

(2)その資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の100分の90に相当する額を満たすものであること。

(3)その者又はその役員若しくは政令で定める使用人が当該許可の申請前5年以内に不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をしたものでないこと。

(4)事務所ごとに業務管理者を置いていること。

(5)その不動産特定共同事業契約約款の内容が政令で定める基準に適合するものであること。

第1号事業又は第3号事業を行おうとする者のみに適用される基準です。なお、特例投資家のみを相手方又は事業参加者として第1号事業を行おうとする場合や、特例投資家のみを事業参加者とする特例事業者のみの委託を受けて第3号事業を行おうとする場合には、この基準は適用されません。

(6)不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有するものであること。

(7)電子取引業務を適確に遂行するために必要な体制が整備されているものであること。

電子取引業務を行わない場合はこの基準の適用はありません。


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