小規模不動産特定共同事業について

小規模不動産特定共同事業とは

小規模不動産特定共同事業は、不動産特定共同事業の許可要件のハードルを下げ、地域の不動産業者等が不動産特定共同事業に参入しやすくする目的で創設された制度です。

小規模不動産特定共同事業には以下の２つの類型があり、業として行うためには登録が必要となります。

小規模第１号事業

投資家と不動産特定共同事業契約を締結し、当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる現物不動産の取引から生じる収益又は利益を分配する事業です。（不動産特定共同事業の第１号事業と同様）

小規模第１号事業者が受けることができる出資の合計額は１億円以下、一の投資家から受けることができる出資額は１００万円以下（特例投資家の場合は１億円以下）に制限されています。

小規模第２号事業（小規模特例事業）

ＳＰＣ（小規模特例事業者）から委託を受け、現物不動産の不動産取引に係る業務を行う事業です。（不動産特定共同事業の第３号事業と同様）

小規模第２号事業で取り扱うことができる事業の範囲は以下のとおりとなっています。
  • ＳＰＣ（小規模特例事業者）が受けることができる出資の合計額は１億円以下
  • 複数のＳＰＣ（小規模特例事業者）から委託を受ける場合にあっては、委託を受ける全てのＳＰＣ（小規模特例事業者）に係る出資の合計額は１０億円以下
  • ＳＰＣ（小規模特例事業者）が一の投資家から受けることができる出資額は１００万円以下（特例投資家の場合は１億円以下）

登録拒否事由

以下のいずれかに該当するときは登録を受けることができません。

（１）法第６条各号（第１２号を除く。）のいずれかに該当する者

不動産特定共同事業者の欠格事由に該当する者は、小規模不動産特定共同事業者としての登録を受けることができません。

（２）その資本金又は出資の額が事業参加者の保護のため必要かつ適当なものとして小規模不動産特定共同事業の種別ごとに政令で定める金額に満たない者

資本金の最低限度は、小規模第１号事業者・小規模第２号事業者ともに１０００万円となっております。

（３）その資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の１００分の９０に相当する額に満たない者

（４）当該登録の申請前５年以内に不動産特定共同事業に関し、不正又は著しく不当な行為をした者

（５）その役員又は政令で定める使用人のうちに、当該登録の申請前五年以内に不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をした者がある者

（６）事務所毎に業務管理者を置いていない者

（７）その不動産特定共同事業契約約款の内容が政令で定める基準に適合しない者

特例投資家のみを相手方又は事業参加者として小規模第1号事業を行おうとする場合や、特例投資家のみを事業参加者とする小規模特例事業者のみの委託を受けて小規模第2号事業を行おうとする場合には、この基準は適用されません。

（８）小規模不動産特定共同事業を適確に遂行するために必要なものとして主務省令で定める基準に適合する財産的基礎及び人的構成を有すると認められない者

財産的基礎が次に掲げる全ての要件に該当することイ　その有する借入金の全部又は一部が、次のいずれにも該当しないこと。
（１）元本又は利息の弁済の見込みがないもの
（２）元本又は利息の支払が約定支払日の翌日から三月以上遅延しているもの（（１）に掲げるものを除く。）
（３）経営再建を図ること又は支援を受けることを目的として、債権者との間で金利の減免、利息の支払猶予、元本の返済猶予、債権放棄その他の自己に有利となる取決めを行ったもの（（１）及び（２）に掲げるものを除く。）
ロ　次のいずれにも該当しないこと。
（１）会社法による特別清算、破産法（平成十六年法律第七十五号）による破産手続、民事再生法（平成十一年法律第二百二十五号）による再生手続若しくは会社更生法（昭和二十七年法律第百七十二号）による更生手続開始の申立てが行われている者又は外国の法令上これらと同種類の申立てが行われている者
（２）会社法による特別清算開始の命令を受け、特別清算終結の決定の確定がない者、破産法による破産手続開始の決定を受け、破産手続終結の決定若しくは破産手続廃止の決定の確定がない者、民事再生法による再生手続開始の決定を受け、再生手続終結の決定若しくは再生手続廃止の決定の確定がない者、会社更生法による更生手続開始の決定を受け、更生手続終結の決定若しくは更生手続廃止の決定の確定がない者又は外国の法令上これらと同様に取り扱われている者
（３）清算中の者
ハ　直前二年の各事業年度において、当期純損失が生じていないこと。
人的構成が次に掲げる全ての要件に該当することイ　管理部門（法令その他の規則の遵守状況を管理し、その遵守を指導する部門をいう。ロにおいて同じ。）の責任者が定められ、法令その他の規則が遵守される体制が整っていること。
ロ　管理部門の責任者と小規模不動産特定共同事業に係る業務に係る部門の担当者又はその責任者が兼任していないこと。

（９）電子取引業務を行おうとする場合にあっては、電子取引業務を適確に遂行するために必要な体制が整備されていると認められない者

（１０）不動産特定共同事業者（第１号事業又は第３号事業を行う者に限る。）

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