2016年

年末年始休業のお知らせ

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平素は格別のご高配を賜り誠に有難うございます。 誠に勝手ながら平成28年12月29日(木)から平成29年1月3日(火)まで休業とさせていただきます。 本年も大変お世話になりました。 皆様どうか良い年をお迎えください。 不動産法務サポートオフィス行政書士事務所 代表  中沢  誠

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夏季休業のお知らせ

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平素は格別のご厚情を賜り厚く御礼申し上げます。 誠に勝手ながら8月10日(水)から8月14日(日)の間夏季休業とさせて頂きます。 何卒宜しくお願い申し上げます。

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宅地建物取引業法の改正(4)その他の改正

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 ■重要事項説明の簡素化

 
重要事項説明について、これまでは相手方等が宅地建物取引業者であっても「宅地建物取引士による説明」が必要とされれていましたが、今回の改正により、宅地建物取引業者が宅地又は建物の取得者又は借主となる場合における重要事項説明については、説明は不要で書面交付のみで足りるものとされました(第35条第6項・第7項の新設)。
 
 
■従業者名簿の記載事項の変更
 
今回の改正で、従業者証明書の記載事項から「従業者の住所」が外されました(第48条第3項の改正)。
 
これまでは、転居等により従業者の住所が変更となったたびに従業者名簿の変更を行う必要がありましたが、これが不要となるというのは実務的には歓迎だと思います。
 
また、宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者名簿を閲覧に供しなければならない(第48条第4項)とされていますが、従業者個人の住所が晒されしまうことはプライバシーの観点から問題があると指摘されていました。
 
ストーカー犯罪の発生等、物騒な世の中でもありますので、この点からも改正が行われることは良かったと思います。
 
 
■宅地建物取引士等に対する研修の充実
 
不動産ビジネスというのはもともと間口の広いものであり、不動産業者及び不動産業に従事する者には幅広い知識が求められていました。
 
しかし、近年、不動産に関連した様々な新サービスが登場し、法規制等もますます複雑化・高度化してきています。
 
こうした中、不動産業者及び不動産業に従事する者には、対象となる不動産そのものに関する内容だけでなく、諸法令、金融・ファイナンス、建物調査(インスペクション)、リフォーム、瑕疵担保責任保険など、消費者に対して様々な情報提供することが求められるようになってきました。
 
このような状況に対応するため、保証協会等の宅地建物取引業者を社員とする一般社団法人に対して、体系的な研修を実施するよう努力義務が課されることになりました(第75条の2の新設)。
 
 
第75条の2
宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、法令、金融その他の多様な分野に係る体系的な研修を実施するよう努めなければならない。
 
 
※これらの改正については、公布日から1年以内に施行される予定です。

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ブログ更新: 宅地建物取引業法の改正(4)

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宅地建物取引業法の改正(3)媒介契約の依頼者に対する情報提供の充実

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 不動産業界では、物件の売却の依頼を受けた不動産会社が、他社からの問い合わせに対して「既に契約予定となっている」などと偽って紹介を拒むことが横行しておりました。

 
俗に「囲い込み」と呼ばれる悪弊であり、自社の利益を優先し、顧客である売主に不利益を与えかねない行為です。
 
今回の改正では、媒介契約を締結した宅地建物取引業者に対し、申込があったときは依頼者に遅滞なく報告することを義務付けました。 
 
このような当然の義務を明文化せざるを得ないということは何とも情けなく、残念な気持ちです。
 
 
第34条の2第8項
媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
 
 
※この改正については、公布日から1年以内に施行される予定です。

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ブログ更新: 宅地建物取引業法の改正(3)

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宅地建物取引業法の改正(2)営業保証金制度等の改善

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 宅地建物取引業者は、営業保証金を供託するか、または保証協会の社員とならない限り、営業を開始することはできないとされています。

営業保証金及び保証協会は、宅地建物取引業者と取引をした相手方に損害が発生した場合に備えて、一定の金額をプールしておくための制度です。

しかし、営業保証金等からの弁済は「早い者勝ち」であるため、この制度を熟知している宅地建物取引業者が消費者に先んじて還付を受けてしまうようなケースもあり、消費者の保護が十分に図られていないという批判がありました。
 
そこで今回の改正では、営業保証金又は弁済業務保証金による弁済を受ける対象から宅地建物取引業者が除外され、消費者保護の強化を図っています。
 
 
第27条第1項
宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。
 
第64条の3第1項第3号
社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。)の有するその取引により生じた債権に関し弁済をする業務(以下「弁済業務」という。)
 
第64条の8第1項
宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき第25条第2項の政令で定める営業保証金の額に相当する額の範囲内(当該社員について、すでに次項の規定により認証した額があるときはその額を控除し、第64条の10第2項の規定により納付を受けた還付充当金があるときはその額を加えた額の範囲内)において、当該宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金について、当該宅地建物取引業保証協会について国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後、弁済を受ける権利を有する。
 
 
なお、宅地建物取引業者が還付を受けられなくなったことに伴い、「供託所等の説明」についても改正がなされ、相手方が宅地建物取引業者である場合には説明不要となりました(第35条の2の改正)。
 
第35条の2
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第64条の2第1項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第1号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第64条の8第1項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第1号及び第2号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第2号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一  営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二  社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第64条の7第2項の供託所及びその所在地
 
 
※この改正については、公布日から1年以内に施行される予定です。

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ブログ更新: 宅地建物取引業法の改正(2)

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→ 宅地建物取引業法の改正(2)営業保証金制度等の改善

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ブログ更新: 宅地建物取引業法の改正(1)

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→ 宅地建物取引業法の改正(1)既存の建物の取引における情報提供の充実

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宅地建物取引業法の改正(1)既存の建物の取引における情報提供の充実

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 「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が、平成28年5月27日に国会にて可決成立しました。

施行は来年春または再来年の春ですが、幾つかの重要な改正がありますので、何回かに分けてご紹介いたします。
 
今回の最大の目玉は「既存の建物の取引における情報提供の充実」ですので、まずはこちらからみていきましょう。
 
人口減少・少子高齢化が加速し、新築住宅をたくさん作って売れる時代ではなくなりつつあります。
こうした中、既存住宅流通市場の拡大が期待されるところですが、消費者が住宅の質を把握しづらい状況にあることも一因として、流通量がなかなか増えていません。
 
今回の改正案では、既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付けました。
 
 
■媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付(第34条の2第1項第4号)
 
宅地建物取引業者が、インスペクション業者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じてあっせんするというものです。
インスペクションそのものを義務付けるものではないですが、インスペクションの存在を依頼者に知らしめることにより、インスペクションの普及につなげようという意図があります。
宅地建物取引業者にとっても、新たなビジネスチャンスにつながることも期待できます。
 
 
第34条の2第1項第4号
当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第37条第1項第2号の2において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第35条第1項第6号の2イにおいて同じ。)を実施する者のあっせんに関する事項
 
■買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明(第35条第1項第6号の2の新設)
 
宅地建物取引業者に対し、インスペクションの結果を買主に対して説明することを義務付けました。
建物の状態・質を踏まえた購入判断や価格交渉等が可能になることが期待されています。
 
また、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの」の保存の状況についても説明項目に加えられました。
対象となる書類の範囲は宅地建物取引業法施行規則の改正案が出ていないので分かりませんが、いずれにしても宅地建物取引業者は、契約締結の前にこれらの書類の存否を確認する必要があります。
 
第35条第1項第6号の2
当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
 
 
■売買契約等成立時に建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付(第37条第1項第2号の2の新設)
 
37条書面(=売買契約書)の記載事項として追加されました。
瑕疵を巡るトラブルの多くは、売主・買主間の認識の齟齬(言った・言わない)に起因することから、書面で確認することを義務付けることにより、紛争を防止しようという趣旨です。
 
なお、同条同項第6号以下のように「定めがあるときは」となっていないことから、必ず記載しなければならない事項(必要的記載事項)であると解されます。
 
第37条第1項第2号の2
当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
 
 
建物状況調査が普及すれば、買い手にとって安心材料が増えるわけですので、既存住宅の購入に対する抵抗感が薄まることが期待できます。
 
しかし、調査費用の負担や、調査によって欠陥・不具合等が判明した場合に売れにくくなってしまう懸念がある等、売主が建物状況調査を行うことに対して躊躇してしまうことも予想されます。
 
今後どれだけ建物状況調査が普及していくかは未知数ですが、動向を注目していきたいと思います。
 
 
※この改正については、公布日から2年以内に施行される予定です。

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