2012年

森林の所有権を取得したら届出が必要です

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 森林法の改正により、個人、法人を問わず、売買や相続等により一定の森林の土地を新たに取得した方は、面積に関わらず届出をしなければならないことになりました。(ただし、国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出している方は対象外です。)

 
 
国土利用計画法や公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出とは異なり、相続、法人の合併といった一般承継の場合にも届出が必要であること、また面積要件が無いことに注意が必要です。
 
 
なお、届出をしなかった場合、または虚偽の届出をした場合には、10万円以下の過料となります。
 
 
対象地域森林計画の対象となつている民有林
届出が必要な場合新たに当該森林の土地所有者となった場合
届出時期当該森林の土地の所有権を取得した日から90日以内
届出先市町村長
 

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セミナー開催のお知らせ(不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス研修)

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来る11月22日(木)及び12月19日(火)に、不動産信託受益権を取り扱う金融商品取引業者向けの「コンプライアンス研修」を開催いたします。 

詳細・お申込みは下記専用ホームページまで

(両日とも内容は同一です。)

11月22日開催 「不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス研修」

12月19日開催 「不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス研修」

不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス研修

 

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媒介契約と指定流通機構

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 宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換の媒介(仲介)の依頼を受ける場合、次のいずれかの契約類型によることになります。

  (1)一般媒介契約
(2)専任媒介契約
(3)専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、依頼者が何社の宅地建物取引業者に依頼してもよいというものです。これに対して、専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、その宅地建物取引業者にしか依頼できないとするものです。

(ちなみに、「専任」と「専属専任」の違いは、後者の場合依頼者が自ら売買の相手方を見つけた場合(自己発見取引)であっても、当該宅地建物取引業者を通さないと取引ができないという点にあります。)

ところで、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は対象物件の情報を指定流通機構に登録しなければならないとされています。指定流通機構というのは、宅地建物取引業者間で物件情報を共有化するためのシステムで、レインズ(REINS)と呼ばれています。

指定流通機構への登録が義務付けられているのは、物件の売却依頼を受けた業者が「両手」(売主・買主とも自社の顧客となり、両方から仲介手数料を受領すること)を狙って、情報を自社内で囲いこむといった弊害を防ごうという趣旨であると考えられます。

しかし、売主の中には、あまり情報を表に出さずに売却活動をして欲しいという希望を持っている人もいます。そのために信頼できる業者一社のみに媒介を依頼したいところ、専任媒介契約とすると指定流通機構に登録しなければならなくなるという矛盾が生じてしまうことがあるのです。そのため、形式上は一般媒介契約としつつ、お互いの信頼関係をベースに、実際には一社のみにしか依頼しないということもよく行われています。

広範囲に情報を公開したほうが、より良い条件の買い手をより早く見つけることができる、という仮説に基づいて指定流通機構の制度は作られています。一方で、同じものが世の中に二つと存在しない不動産の商品特性を考えたとき、果たしてその仮説は正しいといえるでしょうか。

情報過多の世の中なので、情報発信のあり方を改めて吟味すべきだと思います。先に述べた両手狙いの弊害も防止すべきであるのは確かですが、かといって、なんでもかんでもオープンにすることが依頼者の利益につながるとは思えませんので、そのバランスをとる方法を検討すべきだろうと思います。

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提携していただける行政書士事務所を募集しております

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 不動産法務サポートオフィスでは、業務提携をしていただける行政書士事務所を募集しております。

詳しくは下記のページをご参照ください。

→ 提携先の募集について

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ブログ更新: 「内部監査」、してますか?

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 代表ブログを更新しました。

 → 「内部監査」、してますか?

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「内部監査」、してますか?

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 金融商品取引業の登録にあたっては、内部監査部門を設置することが求められています。

 
内部監査とは、営業店を含む全ての部門から独立した内部監査部門が、被監査部門における内部管理態勢等(法令遵守態勢及びリスク管理態勢を含む。)の適切性、有効性を検証するプロセスです(金融商品取引業者等検査マニュアルより)。
 
「金融商品取引業者等向けの総合的監督指針」では、以下の記載があります。
 
『代表取締役は、内部監査の重要性を認識し、内部監査の目的を適切に設定するとともに、内部監査部門の機能が十分発揮できる機能を構築(内部監査部門の独立性の確保を含む。)し、定期的にその機能状況を確認しているか。また、被監査部門等におけるリスク管理の状況等を踏まえた上で、監査方針、重点項目等の内部監査計画の基本事項を承認しているか。更に、内部監査の結果等については適切な措置を講じているか。』
 
金融庁は内部監査を非常に重要視しておりますので、しっかりとした内部監査が行われていなければ、臨店検査で指摘され、業務改善命令を受ける事態にもなりかねません。
 
 
金融商品取引業の登録が完了した会社であれば、必ず内部監査部門(担当者)が存在するはずです。
 
しかし、内部監査は単に規程を作り、担当部門・担当者を置くだけでは足りません。
 
年度計画を立て、監査を実施し、その結果を取締役会に報告し、問題点を改善していく、というPDCAサイクルに則った運用が求められます。
 
 
とはいうものの、実際には
  • 内部監査を一度も実施したことがない
  • そもそも、内部監査といっても何をしたらよいかわからない
  • 内部監査部門といっても担当者は一人だけで、とても対応できない
といった会社も少なくないのではないでしょうか。
 
不動産法務サポートオフィスでは、御社の規模・業務内容・体制等にふさわしい内部監査計画の立案と、監査実施のお手伝いをさせて頂いておりますので、お気軽にお問合せください。

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10月に金融財務研究会のセミナーで講師を務めます

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 金融財務研修会主催のセミナーで講師を務めさせて頂くことになりました。

 

不動産信託受益権取引に関わる法定帳簿整備のポイント

〜不動産信託受益権を取り扱う第二種金融商品取引業者のために〜

日時: 平成24年10月30日(火)午後2時00分〜午後5時00分
会場: 金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム

 

詳細・申込はこちらから

 

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ブログ更新: コンプライアンス・プログラムと社内研修

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 代表ブログを更新しました。

→ コンプライアンス・プログラムと社内研修

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コンプライアンス・プログラムと社内研修

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金融商品取引業者には、コンプライアンス態勢を整備・確立することが求められています。

 
コンプライアンス・プログラムを策定することもその一環となります。
 
 
コンプライアンス・プログラムとは、法令等遵守に関する具体的な実践計画のことです。
 
事業年度毎に策定するのが一般的で、コンプライアンス部門が原案を作成し、コンプライアンス委員会の承認を経たうえで取締役会で決定します。
 
 
コンプライアンス・プログラムに定める内容は、各社の状況等によって異なりますが、例としては次のようなものを挙げることができます。
  • コンプライアンス委員会等の運営計画
  • 規程、マニュアル等の改訂計画
  • 内部監査計画
  • 研修計画
 
中でも重要なのが「研修」です。
 
法令等遵守は、コンプライアンス部門だけの問題ではなく、全ての役職員にとって重要なものです。
 
特に、実際に顧客等との前面に立つ営業部門は、勧誘、説明、書面交付等、金融商品取引業者の行為規制に関わる場面が多いため、法令等遵守について周知徹底が求められます。
 
そのためには、やはり社内研修を実施することが必要だと思います。
 
 
研修のテーマとしては、
  • 一般的なコンプライアンス知識
  • 業務上必要となる専門的知識(金融商品取引法、宅地建物取引法など)
  • 会社独自の規定、ルール(就業規則、その他の規程)
等が考えられますが、部署や階層に応じたテーマを選択することが大切です。
 
 
コンプライアンス・プログラムを策定した場合、それをきちんと実行に移していかなければなりません。
 
研修についても、計画に盛り込んでいるのであれば、きちんと実施する必要があります。
 
(多忙というのは言い訳になりません。)
 
 
 
→ 不動産法務サポートオフィスの法務・コンプライアンス研修サポート
 
 
 
(参考)
 
金融商品取引業者向けの総合的監督指針 (III−2−1(1))
  • コンプライアンスが経営の最重要課題の一つとして位置付けられ、その実践に係る基本的な方針、更に具体的な実践計画(コンプライアンス・プログラム)や行動規範(倫理規程、コンプライアンス・マニュアル)等が策定されているか。また、これらの方針等は役職員に対してその存在及び内容について周知徹底が図られ、十分に理解されるとともに日常の業務運営において実践されているか。
  • 実践計画や行動規範は、定期的又は必要に応じ随時に、評価及びフォローアップが行われているか。また、内容の見直しが行われているか。
 
 
「金融商品取引業者等検査マニュアル」 (II−1−1 2.(2))
  • 法令等遵守に関する実践計画(以下「コンプライアンス・プログラム」という。)を作成し、取締役会等の決定又は承認を受けて役職員への周知を図っているか。
  • コンプライアンス・プログラムの作成に当たり、営業部門等の規模や性格等を考慮しているか。また、その実施状況及び効果を業績評価、人事考課等に公平に反映しているか。
  • コンプライアンス・プログラムの進捗状況や達成状況をフォローアップする担当者等の権限及び責任を明確にし、代表取締役又は取締役がその進捗状況や達成状況を正確に把握し、評価できる体制を整備し、実施しているか。
  • コンプライアンス・プログラムは、定期的に内部監査等による評価を受け、適時、合理的に見直しを行っているか。
 
 
 

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綜合ユニコム主催セミナーで講師を務めます

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 来る9月24日(月)に、綜合ユニコム主催セミナーにて講師を務めます。

詳しくはこちらをご覧ください。

→ 「不動産信託受益権」の取引実務講座 中級編 

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