2011年

週刊全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

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 週刊全国賃貸住宅新聞(2011年3月14日)に、不動産投資セミナー「大家さんの事業承継を考える」に関する記事が掲載されました。

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ブログ更新: 現存しない建物の登記

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現存しない建物の登記

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 不動産取引に関する重要事項説明書を作成にあたっては、まずは法務局で登記事項証明書を取得します。

 
登記事項証明書を取得するためには、土地については「地番」、建物については「家屋番号」を特定する必要があります。
 
 
しかし、物件調査の際にあたっては、対象物件の家屋番号を記載して証明書を取得するのではなく、「対象地番上の建物すべて」として申請するようにしてください。
 
というのも、既に取り壊し済で現存しない建物の登記が残っている(滅失登記が未了となっている)ケースがよくあるからです。
 
(特に現地に建物が1棟しかないのに、家屋番号が「○番○の2」となっているような場合は要注意です。)
 
現存しない建物の登記が残っていると、融資が受けられない等のトラブルが起きることがありますので、そのような登記がないかを調査しなければなりません。
 
 
もし、現存しない建物の登記が残っている場合には、決済時までに売主の責任と費用負担で滅失登記を完了していただく旨を売買契約に盛り込みます。
 
滅失登記を申請するためには、建物登記名義人の委任状と取毀証明書(解体工事業者が発行する)が必要となります。
 
しかし、建物解体から長い年月が経過し、その間に土地が転々と売買されている等の場合には、これらの書類を用意することが困難なことがあります。
 
そのような場合、利害関係人である土地所有者が「上申書」(申出人の印鑑証明書付)を作成・添付することによって滅失登記の申出をすることも可能です。

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不動産投資セミナー「大家さんの事業承継を考える」を開催します!

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 来る4月20日(水)に不動産投資セミナー「大家さんの事業承継を考える」を開催いたします。

ゲストとして、司法書士の村山澄江先生をお迎えいたします。

詳細・お申込みはこちらから

→ 不動産投資セミナー「大家さんの事業承継を考える」

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ブログ更新: 建物賃貸借における「使用目的」の定め

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ブログ更新: 賃借権の相続

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賃借権の相続

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賃借人が亡くなった場合、その賃借権は相続人が承継することになります。

 
賃借人と同居していたかどうかは関係ありません。
 
賃借権を承継するということは、賃料支払債務も承継することになります。
 
したがって、もし亡くなった人が賃料を滞納していた場合には、相続人がその支払債務を負うことになります。
 
また、相続人が賃貸借関係を継続を望まない場合であっても、中途解約については契約に則って行う必要があります。
 
したがって、残置物の撤去その他の原状回復義務を相続人が負担することになります。
 
逆にいえば、一人暮らしの賃借人が亡くなったからといって、賃貸人はその室内にある家財等を勝手に処分することはできません。
 
賃貸借関係の解消については、賃借人の相続人を相手方として協議を進めていく必要があるということです。

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ブログ更新: 公正証書

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公正証書

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公正証書とは、公務員である公証人が作成する書面です。

法律で公正証書で作成すべきものとされているものが幾つかありますが、「事業用定期借地権」もそのうちの一つです。

また、新築マンションを分譲する際には、分譲業者が以下の事項について規約を定めることができますが、この規約についても公正証書でなければなりません。

  • 規約共用部分に関する定め
  • 規約敷地の定め
  • 専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め
  • 敷地利用権の共有、準共有持分の割合に関する定め

契約書等を公正証書で作成すると、次のようなメリットがあります。

  1. 公文書であるため、裁判になったときには高い証明力がある。
  2. 原本が公証役場で保管されるため、紛失や滅失の危険性が少ない。
  3. 「強制執行認諾条項」を定めておくことで、裁判所の判決を得なくても、ただちに強制執行手続を行うことができる。

特に重要なのが3の強制執行認諾条項です。

ただし、公正証書によって強制執行ができるのは「金銭債務」に限られます。

そのため、賃貸借契約を公正証書で作成した場合であっても、賃料債権や損害賠償請求権等についての強制執行はできますが、契約解除に伴う建物明渡請求権に関しての強制執行はできません。

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週刊全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

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 週刊全国賃貸住宅新聞(2011年2月21日)に、当事務所代表が講師として参加する「第1回リアル・ディレクション不動産投資セミナー」が取り上げられました。

このセミナーへのお申込みは下記専用ホームページから

 → 第1回リアル・ディレクション不動産投資セミナー

 

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