2011年

月刊プロパティマネジメントに寄稿しました

Topics(更新情報)

 月刊プロパティマジメント(2012年1月号)に弊事務所代表中沢誠の寄稿記事が掲載されました。

⇒ 「不良債権セールはじわじわと増えていく」 (月刊プロパティマネジメント2012年1月号)

作成者

ブログ更新: 本年もお世話になりました

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新しました。

⇒ 本年もお世話になりました

 

(年末年始休業のお知らせ)

当事務所では、12月29日から1月4日まで休業とさせていただきます。

新年は1月5日(木)午前9時より営業いたします。

 

作成者

本年もお世話になりました

代表 ブログ

 2011年も残すところ3日となりました。

今年は東日本大震災という未曽有の出来事があり、一生忘れられない年となりました。

「絆」ということが強調された年だったと思いますが、私自身もご縁ある人たちとの絆を感じることが非常に多かったです。

お客様、同業者の方々、ビジネスパートナーの皆様に対しては、ただただ感謝の気持ちしかございません。

来年も周囲への感謝の気持ちを忘れず、より一層精進してまいりたいと思っておりますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

末筆ながら皆様のご多幸をお祈り申し上げます。

どうぞ良い年をお迎えください。


不動産法務サポートオフィス
代表  中沢 誠


===== 年末年始休業のお知らせ =====

不動産法務サポートオフィスは、12月29日から1月4日まで休業とさせていただいております。

新年は1月5日より営業いたします。

作成者

月刊プロパティマネジメントに寄稿しました

Topics(更新情報)

 月刊プロパティマネジメント2011年12月号に、弊事務所代表が寄稿した記事が掲載されました。

→ いま、「NPLビジネス」を考える−不良債権取引の過去・現在・これから

作成者

セミナーを開催いたします!

Topics(更新情報)

2012年1月17日開催

基礎から学ぶ「不動産ファンド」と「信託」の仕組み


不動産と金融の融合が進んだ現在では、不動産プレーヤーにとって信託受益権に関する知識は必要不可欠なものになりつつあります。

本セミナーでは、不動産信託受益権ビジネスに参入を検討している経営者・部門責任者・実務担当者の方々向けに、不動産信託受益権の仕組み、法規制及び取引実務上のポイントを解説いたします。

 

日 時: 2012年1月17日(火) 13:30〜16:50

会 場: 東京八重洲ホール

参加費: 17,000円(同一法人で複数名お申込みの場合は、お二人目以降は13,000円)

 

詳細・お申込みはこちらから

 → 基礎から学ぶ「不動産ファンド」と「信託」の仕組み

 

作成者

ブログ更新: 「自己発見取引」と「直接取引」

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新しました。

 → 「自己発見取引」と「直接取引」

作成者

「自己発見取引」と「直接取引」

代表 ブログ

不動産売買の媒介契約については、国土交通省が標準約款を定めています。
 
→ 標準約款
 
 
「自己発見取引」とは、依頼者が自ら取引の相手方を見つけることです。
 
自分で相手方を見つけたわけですから、業者に対して報酬を支払う必要はないのが原則です。
 
しかし、「専属専任」というタイプの媒介契約では、自己発見取引が禁止されています。
 
そのため、たとえ自分で見つけた相手方と取引をする場合であっても、依頼者は業者へ報酬を支払う必要があります。
 
 
「直接取引」とは、相手方を業者が見つけてきたにもかかわらず、業者を排除して取引を行うことをいいます。
 
標準約款では、媒介契約の有効期間の満了後2年以内に、依頼者が業者の紹介によって知った相手方と業者を排除して目 的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、業者は、依頼者に対して、契約の成立に寄与した割合に 応じた相当額の報酬を請求できると定めています。
 

業者は取引の相手方を見つけてくるという仕事をしている以上、報酬を請求するのは当然のことです。 

ところが、意外にも「直接取引」を巡るトラブルが多く、裁判沙汰になることも珍しくありません。

媒介契約をきちんと締結することがトラブル回避の大前提ですが、ただ単に紹介するだけはなく、契約成立に向けてこまめなフォローをしていくことが重要なことだと思います。

作成者

ブログ更新: 媒介契約と契約締結前交付書面

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新いたしました。

→ 媒介契約と契約締結前交付書面

作成者

媒介契約と契約締結前交付書面

代表 ブログ

 信託受益権売買の媒介(仲介)を行う場合には、顧客に対して契約締結前交付書面を交付しなければなりません(金融商品取引法第37条の3)。

 ここでご注意頂きたいのは、書面交付義務の対象となる「金融商品取引契約」には信託受益権売買契約だけでなく、媒介契約も含まれるということです。
 
したがって、売買契約に先立って媒介契約を締結する場合には、媒介契約についての契約締結前交付書面を作成し、顧客へ交付する必要があります。
 
媒介契約に関する契約締結前交付書面の記載事項は以下のとおりです。
 
<売付け(売却)の媒介で、顧客が信託受益権の所有者の場合>
 
(金融商品取引法第37条の3第1項) 
  1. 当該金融商品取引業者等の商号、名称又は氏名及び住所
  2. 金融商品取引業者等である旨及び当該金融商品取引業者等の登録番号
  3. 当該金融商品取引契約の概要
  4. 手数料、報酬その他の当該金融商品取引契約に関して顧客が支払うべき対価に関する事項であつて内閣府令で定めるもの
  5. 顧客が行う金融商品取引行為について金利、通貨の価格、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動により損失が生ずることとなるおそれがあるときは、その旨
  6. 前号の損失の額が顧客が預託すべき委託証拠金その他の保証金その他内閣府令で定めるものの額を上回るおそれがあるときは、その旨
  7. 前各号に掲げるもののほか、金融商品取引業の内容に関する事項であつて、顧客の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものとして内閣府令で定める事項
(金融商品取引業等に関する内閣府令第82条)
  • 当該契約締結前交付書面の内容を十分に読むべき旨
  • 令第十六条第一項第二号 に掲げる事項
  • 顧客が行う金融商品取引行為について金利、通貨の価格、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として損失が生ずることとなるおそれがある場合にあっては、次に掲げる事項
    イ 当該指標
    ロ 当該指標に係る変動により損失が生ずるおそれがある理由
  • 前号の損失の額が顧客が預託すべき委託証拠金その他の保証金の額を上回ることとなるおそれ(以下この号において「元本超過損が生ずるおそれ」という。)がある場合にあっては、次に掲げる事項
    イ 前号の指標のうち元本超過損が生ずるおそれを生じさせる直接の原因となるもの
    ロ イに掲げるものに係る変動により元本超過損が生ずるおそれがある理由
  • 顧客が行う金融商品取引行為について当該金融商品取引業者等その他の者の業務又は財産の状況の変化を直接の原因として損失が生ずることとなるおそれがある場合にあっては、次に掲げる事項
    イ 当該者
    ロ 当該者の業務又は財産の状況の変化により損失が生ずるおそれがある旨及びその理由
  • 前号の損失の額が顧客が預託すべき委託証拠金その他の保証金の額を上回ることとなるおそれ(以下この号において「元本超過損が生ずるおそれ」という。)がある場合にあっては、次に掲げる事項
    イ 前号の者のうち元本超過損が生ずるおそれを生じさせる直接の原因となるもの
    ロ イに掲げるものの業務又は財産の状況の変化により元本超過損が生ずるおそれがある旨及びその理由)
  • 当該金融商品取引契約に関する租税の概要
  • 当該金融商品取引契約の終了の事由がある場合にあっては、その内容
  • 当該金融商品取引契約への法第三十七条の六 の規定の適用の有無
  • 当該金融商品取引契約が法第三十七条の六 の規定が適用されるものである場合にあっては、同条第一項 から第四項 までの規定に関する事項
  • 当該金融商品取引業者等の概要
  • 当該金融商品取引業者等が行う金融商品取引業(登録金融機関にあっては、登録金融機関業務)の内容及び方法の概要
  • 顧客が当該金融商品取引業者等に連絡する方法
  • 当該金融商品取引業者等が加入している金融商品取引業協会及び対象事業者となっている認定投資者保護団体(当該金融商品取引契約が当該認定投資者保護団体の認定業務(法第七十九条の十第一項 に規定する認定業務をいう。)の対象となるものである場合における当該認定投資者保護団体に限る。)の有無(加入し、又は対象事業者となっている場合にあっては、その名称)
  • 次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、当該イ又はロに定める事項
    イ 指定紛争解決機関(当該金融商品取引契約に係る業務をその紛争解決等業務の種別とするものに限る。以下この号において同じ。)が存在する場合 当該金融商品取引業者等が法第三十七条の七第一項第一号 イ、第二号イ、第三号イ、第四号イ又は第五号イに定める業務に係る手続実施基本契約を締結する措置を講ずる当該手続実施基本契約の相手方である指定紛争解決機関の商号又は名称
    ロ 指定紛争解決機関が存在しない場合 当該金融商品取引業者等の法第三十七条の七第一項第一号 ロ、第二号ロ、第三号ロ、第四号ロ又は第五号ロに定める業務に関する苦情処理措置及び紛争解決措置の内容)

 <顧客が信託受益権の所有者以外である場合(買主の場合)>

上記に加え、有価証券等記載事項(内閣府令第83条)、信託受益権記載事項(同第84条)、不動産信託受益権記載事項(同第85条)に定める事項についても記載する必要があります。

 

作成者

ブログ更新: 宅建業者による勧誘の規制強化

Topics(更新情報)

 代表ブログを更新しました。

→ 宅建業者による勧誘の規制強化

作成者

ページトップへ