宅地建物取引業について

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業とは、次の行為を業として行う者（法人・個人）をいいます。

• 宅地又は建物の売買
• 宅地又は建物の交換
• 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理
• 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の媒介

宅地建物取引業を営もうとする者は、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。

知事免許・大臣免許とは

（例１）東京都に本店を置き、本店以外の営業所がない場合　→　知事免許

（例２）東京都に本店を置き、同じ東京都内に支店を置く場合　→　知事免許

（例３）東京都に本店を置き、神奈川県に支店を置く場合　→　大臣免許

なお、東京都知事免許業者であっても、他県（たとえば千葉県）に所在する不動産の売買等をすることは可能です。

免許の有効期間

宅地建物取引業の免許の有効期間は５年間です。

なお、有効期間満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までに免許の更新申請を行うことが必要です。

免許の基準（欠格要件）

免許を受けようとする者が、次に掲げる欠格要件の一に該当する場合または免許申請書もしくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事項の記載が欠けている場合には免許を受けることができません。

（１）５年間免許を受けられない場合

• 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
• 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合
• 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処せられた場合
• 宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合　 など

（２）その他の場合

• 破産者で復権を得ない者
• 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
• 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
• 事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

専任の宅地建物取引士

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、業務に従事する者の５人に１人以上の割合で、「専任の」宅地建物取引士（宅地建物取引士資格試験に合格後、宅地建物取引士資格登録をし、宅地建物取引士証の交付を受けている者）を置かなければならないとされています。

通達によると、「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう、とされています。

なお、新規免許申請に先立ち、専任の宅地建物取引士は、「宅地建物取引士資格登録簿」に勤務先が登録されていない状態にしておく必要があります。「専任の」宅地建物取引士は、当該宅地建物取引業者以外の宅地建物取引業者に勤務することはできないので、登録が前の勤務先のままだと具合が悪いのです。

よく誤解されがちなのですが、勤務先の会社が手続きを行う「専任の宅地建物取引士に関する就任・退任の変更届出」と、この宅地建物取引士資格登録簿の変更手続は全く別物だということです。前者は会社として「誰が当会社の専任の宅地建物取引士なのか」ということを届け出るものに対し、後者は宅地建物取引士個人が「自分の勤務先はどこか」ということを届け出るものです。「宅地建物取引士資格登録簿」には、氏名、住所、本籍、勤務先が登録されています。これらの事項に変更があったときには、遅滞なく変更の登録を申請しなければならないとされています。

事務所について

（１）本店又は支店

履歴事項全部証明書（商業登記簿謄本）に登記されている本店又は支店が、宅地建物取引業法上の「事務所」として扱われます。

本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を営むと、本店も宅地建物取引業の「事務所」となり、この場合には本店にも営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。

支店の登記はあっても、その支店において宅地建物取引業を行なわない場合は「事務所」としては取扱いません。

登記していない個人にあっては、当該事業者の営業の本拠が本店に該当するものとされます。

（２）その他

上記（１）の本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人をおくものは、実体上は支店に類似するものといえるので、支店としての名称ではなくとも「従たる事務所」として取扱われます。

「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所として認められません。

営業保証金の供託・保証協会への加入

宅地建物取引業の営業を開始するためには、免許を受けただけでは足りず、営業保証金を法務局に供託する必要があります。宅地建物取引業者は不動産という高額の商品を取り扱う商売であることから、時には取引の相手方に損害を与えることもあり得るわけですが、そのような時に備えてあらかじめ下記の金額を国に預けておきなさい、という制度です。

供託というのは要するに国の預かり金ですので、宅地建物取引業を営まなくなった場合（廃業）には全額返還されます（ただし、その業者との取引によって損害を受けた人が申し出ると、その分については返還されません）。

しかし、創業時に１０００万円の営業保証金を用意するというのは大変なことです。そのため、営業保証金を供託するかわりに、宅地建物取引業保証協会に加入するという方法が用意されています。この場合には、弁済業務保証金分担金として主たる事務所（本店）については６０万円、従たる事務所（支店等）については１か所につき３０万円を保証協会に納付することになります。ただし、弁済業務保証金分担金以外に保証協会への加入金その他の費用（つまり返還されない）として別途１００万円前後必要となりますし、毎年会費もかかります。

入会申請をしてから手続が完了するまで１−２か月かかりますので、免許申請をしたら直ちに入会手続をしたほうがよいでしょう。

宅地建物取引業者名簿の変更の届出

1.  商号又は名称
2.  法人である場合においては、その役員の氏名および政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
3.  個人である場合においては、その者の氏名および政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
4.  事務所の名称及び所在地
5.  事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名

役員、政令で定める使用人及び専任の宅地建物取引士については「氏名」の変更（就任、退任、死亡、婚姻等により姓が変更となる場合等）が届出対象であり、「住所」や「本籍」の変更については届出不要です。

事務所については、名称及び所在地の変更だけでなく、事務所の新設及び閉鎖についても届出が必要となります。事務所の新設・移転・閉鎖により後記の「免許換え」が必要となる場合があることや、事務所の数によって営業保証金の追加供託が必要となる場合があることにも注意が必要です。

なお、商号又は名称に変更があった場合には、当該宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士についても後述の宅地建物取引士資格登録簿の変更登録が必要となります。

※免許証の書換え交付申請

上記Ⅰ．商号又は名称、Ⅱ．のうち代表者の氏名、Ⅳ．のうち本店（主たる事務所）の所在地に変更が生じたときは、変更届出とあわせて、免許証の書換え交付申請をする必要があります。

廃業等の届出

（１）宅地建物取引業者である個人が死亡した場合

相続人が死亡の事実を知った日から３０日以内に届け出る必要があります。

（２）宅地建物取引業者である法人が合併により消滅した場合

消滅した法人の代表者であった者が３０日以内に届け出る必要があります。

（３）破産手続開始の決定があった場合

破産管財人が３０日以内に届け出る必要があります。

（４）合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合

清算人が３０日以内に届け出る必要があります。

（５）宅地建物取引業を廃止した場合

宅地建物取引業者であった個人又は宅地建物取引業者であった法人の代表者は３０日以内に届け出る必要があります。

なお、廃業等があった場合には、当該宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士についても宅地建物取引士資格登録簿の変更登録が必要となります。

免許換え

次のいずれかに該当する場合には、免許換えの手続きが必要となります。

（１）国土交通大臣の免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき。

（２）都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設置することとなったとき。

（３）都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき。

免許換えによって従前の免許は効力を失い、新たな免許（有効期間は免許換えの日から５年間となります。）が与えられることになります。

免許換えの手続が必要であるにもかかわらずこれをしない者は、免許取消処分の対象となります。

なお、免許換えにより免許証番号が変更となった場合には、当該宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士についても宅地建物取引士資格登録簿の変更登録が必要となります。