2011年

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特定目的会社への譲渡人等の通知義務の廃止

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資本市場及び金融業の基盤強化のための金融商品取引法等の一部を改正する法律(平成23年5月17日成立、同年5月27日公布)によって、資産の流動化に関する法律の一部が改正されました。
 
その中の一つが標題の通知義務制度の廃止です。
 
この通知義務制度については、以前こちらに書きましたのでご参照ください。
 
→ TMKへの譲渡人の告知義務
 
現行法では、特定目的会社(TMK)が取得する際、売買契約の中で譲渡人(売主)の通知(告知)義務を記載しなければならないとされています。
 
同様に、特定目的会社が信託受益権を取得する場合には、信託契約において受託者(≒信託銀行)が受益者に重要な事実について通知する義務を定める必要がありました。
 
従来からこれらの通知義務の実効性に疑問が持たれていましたが、今回の法改正で廃止されることになりました。
 
なお、この改正法は「公布から6か月以内で政令で定める日」から施行されることになっていますので、それまでの間は従来どおり通知義務を売買契約書に規定しなければなりませんので注意してください。

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研修専門サイトを開設しました

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研修専門サイトを開設いたしました。

 『新しい時代の不動産プレーヤーのための法務・コンプライアンス研修」

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罹災都市借地借家臨時処理法

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 借地上の建物が滅失したときは、借地権者は当該借地権を第三者に対抗することができなくなります。

 
また、建物の賃借権(借家権)についても、当該建物が滅失した場合には消滅することとなります。
 
しかし、今般の東日本大震災のような災害が発生した場合に、上記のような取扱いをしてしまうと、路頭に迷ってしまう借地人、借家人が多数出てしまうおそれがあります。
 
そのため、このような事態が発生した場合、「罹災都市借地借家臨時処理法」の適用が検討されることになります。
 
 
罹災都市借地借家法では、政令で災害及び適用地区を指定することにより、以下の制度が適用されます。
 
 
(1)借地上の建物が滅失した場合、政令施行日から5年間、借地権の登記または建物の登記がなくても、当該借地権を第三者に対抗することができる(第10条)。
 
(2)残存期間が10年未満であっても、10年に延長される(第11条)。
 
(3)滅失した建物の借家人は、その建物があった敷地の所有者に対して申し入れることにより、優先的に借地権を取得することができる(第2条)。
 
(4)滅失した建物の借家人は、その敷地上に再築された建物に対して、優先的に借家権を取得できる(第14条)。

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ブログ更新: 建物賃貸借と不可分債務

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建物賃貸借と不可分債務

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 契約当事者が複数となっている場合、分割債権・分割債務となることが原則です(民法第427条)。

 
たとえば、兄弟に100万円を貸した場合、債権者は兄弟のそれぞれに対して50万円ずつ請求できますが、一方が支払わないからといって、その分の他方に請求することはできないということです。
 
では、ある建物を兄弟に賃貸した場合はどうでしょうか?
 
結論を先に言うと、貸主は兄弟のどちらに対しても家賃全額を請求することができます。
 
借主である兄弟は建物全体を利用しているものであり、家賃は建物全体を不可分的に利用していることの対価です。
 
このような場合には、民法上「不可分債務」として扱われるのです(民法第428〜430条)。
 
 
ところで、複数の賃借人の一人に家賃全額を請求することはできますが、それだけでは他の賃借人に対して請求の効力は生じません。
 
このため、請求を受けなかった賃借人に関しては時効の中断も発生しませんし、遅延損害金も発生しないことになってしまいます。
 
したがって、賃借人が複数となる場合には、当事者となっている全員に対して請求をすることが必要です。
 
なお、賃借人の債務を「連帯債務」とすることにより、一人の賃借人への請求が他の賃借人にも効力を生じさせることができますので、そのような特約を盛り込むことも一考でしょう。

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週刊全国賃貸住宅新聞に掲載されました。

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 週刊全国賃貸住宅新聞(2011年6月6日号)に、弊事務所主催セミナーが紹介されました。

 

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ブログ更新: 暴力団排除条項

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暴力団排除条項

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 「東京都暴力団排除条例」が平成23年3月18日に公布され、平成23年10月1日から施行予定となっています。

 
→ 「東京都暴力団排除条例」の制定について(警視庁HP)
 
同様の条例はほとんどの都道府県で制定・施行されており、暴力団排除というのは市民の法的な義務となっています。
 
 
不動産取引に関連するところでは、各地の条例でおおむね次のことが定められています。
  • 不動産を譲渡・貸付する際には、相手方(買主・借主)が当該不動産を暴力団事務所の用に供するものでないことを確認するよう努める。
  • 不動産の譲渡・貸付の契約書に、「暴力団事務所の用に供してはならない」、「暴力団事務所の用に供していることが判明した場合には、売買契約・賃貸借契約を解除できる」という特約を定めるよう努める。(暴力団排除条項)
  • 不動産譲渡・貸付の代理・媒介を行う者は、上記規定の遵守に関して助言等をするよう努めること。
契約書に「暴力団排除条項」を定める意義は、万一譲渡・貸付した不動産が暴力団事務所として利用されてしまった場合に、買戻し・明け渡しの根拠になるということです。
 
また、そのような条項を予め定めることで、暴力団関係者をけん制し、当該不動産が暴力団事務所として利用されることを予防するという効果も期待できます。
 
もっとも、暴力団排除条項を契約書に定めたとしても、それですべてが解決できるわけではありません。
 
実際の取引で暴力団等と関わりが生じてしまった場合には、警察等と連携して対処する必要があります。
 
その場合でも、暴力団排除条項があり、それに基づいて買戻しや明渡を求めているということであれば、協力を得やすいことは間違いのないところです。
 
 
 
 
※東京都暴力団排除条項
 
(不動産の譲渡等における措置)
第19条 都内に所在する不動産(以下「不動産」という。)の譲渡又は貸付け(地上権の設定を含む。以下「譲渡等」という。)をする者は、当該譲渡等に係る契約を締結するにあたり、当該契約の相手方に対し、当該不動産を暴力団事務所の用に供するものでないことを確認するよう努めるものとする。
2 不動産の譲渡等をする者は、当該譲渡等に係る契約を書面により締結する場合には、次に掲げる内容の特約を契約書その他の書面に定めるよう努めるものとする。
 一 当該不動産を暴力団事務所の用に供し、又は第三者をして暴力団事務所の用に供させてはならないこと。
 二 当該不動産が暴力団事務所の用に供されていることが判明した場合には、当該不動産の譲渡等をした者は、催告することなく当該不動産の譲渡等に係る契約を解除し、又は当該不動産の買戻しをすることができること。
 
(不動産の譲渡等の代理又は媒介における措置)
第20条 不動産の譲渡等の代理又は媒介をする者は、自己が譲渡等の代理又は媒介をする不動産が暴力団事務所の用に供されることとなることの情を知って、当該不動産の譲渡等に係る代理又は媒介をしないよう努めるものとする。
2 不動産の譲渡等の代理又は媒介をする者は、当該譲渡等をする者に対し、前条の規定の遵守に関し助言その他の必要な措置を講ずるよう努めるものとする。
 

 

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不動産投資セミナーを開催します!

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来る2011年7月30日(土)に、不動産投資セミナーを開催いたします。

→ 大家さんのためのリスクマネジメント講座

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