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どうぞ今後ともよろしくご愛顧のほどお願い申し上げます。 

平成24年3月1日

不動産法務サポートオフィス

行政書士　中沢　誠

 ２月２１日（火）に、東京・銀座にある「中小企業会館」にてセミナーを開催いたしました。

テーマは「不動産信託受益権売買に関わる顧客管理の実務」です。

（内容）

第1部　本人確認・顧客属性の把握

• 「本人確認」は取引の基本中の基本！
• 「犯罪収益移転防止法」とは？
• 本人確認の方法
• 本人確認記録、取引記録の作成・保存
• 疑わしい取引の届出
• 顧客属性の把握

第２部　プロ成り・アマ成りの実務

• 特定投資家制度とは
• 顧客が特定投資家である場合
• 顧客が一般投資家である場合

第３部　個人情報保護のポイント

• 個人情報保護法の目的
• 用語の定義
• 「個人情報」を取り扱う際のルール
• 「個人データ」に関するルール
• 安全管理措置

どのような業種においても、顧客情報の取扱には十分気をつけるべきであります。

その中でも、顧客の資産状況を知り得る立場にある不動産業者、金融商品取引業者には、より慎重な取り扱いが求められています。

顧客情報を取り扱うのは最前線の営業部門であることが多いですが、そういった方々に対して顧客情報の取扱ルールを徹底することが重要です。

そのため、今回のようなテーマで研修を行うのも一つの方法ではないかと思います。

⇒　近日開催予定のセミナーはこちらです

 １月２３日と２月１０日に、社団法人不動産流通経営協会（FRK)の研修講師を務めさせて頂きました。

受講者はそれぞれ約１３０名、約１５０名とかなりの大人数でびっくりしましたが、やはり不動産信託受益権取引についての関心の高さが窺えますね。

今回の研修でも、おかげさまで「大変参考になった」「わかりやすかった」という評価をたくさん頂くことができました。

法律家というより実務家であるという感覚のほうが強いので、同じ実務家である受講者の方々にとって役に立つ、わかりやすい話ができているのかなと自分では思っています。

これからも、より実践的な、現場ですぐに役立つ内容の研修・セミナーに取り組んでまいりたいと考えております。

→　近日開催予定のセミナーはこちら

今日、「競売不動産取扱主任者」の合格証書が届きました。

この資格は一般社団法人不動産競売流通協会が実施しているもので、今回が第１回目の試験でした。

• 　受験者総数１，０６５名
• 　合格者　４４８名
• 　合格率　４２％

一般的に資格試験というのは初回が最も合格率が高いので、やはりその傾向が表れていますね。

ＮＰＬ（不良債権）ビジネスの黎明期から競売にかかわり、最近も雑誌にＮＰＬ絡みの記事を書かせて頂いておりますので、 何としても合格したいと思っておりました。

とはいえ、試験直前に案件が重なり（有難いことなのですが）、勉強に時間を割くことができませんでした。

そのため、正直あまり自信がありませんでしたので、無事合格することができて安堵いたしております。

以前に比べて法整備も進み、不動産競売もだいぶ一般的なものになりました。

しかし、通常の不動産売買とは異なるリスクは依然としてありますので、専門家によるサポートは非常に重要だと思います。

この資格取得を契機に、不良債権ビジネスに関わるサポートを一層強化してまいりたいと考えております。

昨日、 ２０１２年最初のセミナーを開催いたしました。

テーマは「基礎から学ぶ『不動産ファンド』と『信託』の仕組み」ということで、不動産信託受益権ビジネスに参入を検討している経営者・部門責任者・実務担当者の方々向けに、不動産信託受益権の仕組み、法規制及び取引実務上のポイントを解説いたしました。

このテーマでやるのは３回目ですが、大変好評を頂いておりますので、今後も定期的に開催してまいりたいと考えています。

また、今回は全体像というか総論部分を中心にお話させて頂きましたが、来月以降より実務的な内容のセミナーを予定しております。 

　→　今後開催予定のセミナー

第二種金融商品取引業者、特に営業（フロント）部門の方に受講して頂けたらと思います。

【 昨日のカリキュラム 】

第１部「不動産ファンド・信託の仕組み」

・不動産ファンドの仕組み
・ファンドの特徴・組成のポイント
・代表的なスキーム（仕組み）
・ノンリコースローン
・倒産隔離（ Bankruptcy Remoteness ）
・二重課税の回避
・信託とは何か
・信託不動産の登記方法
・信託が用いられる理由
・不動産信託の典型的なスキーム

第２部「信託受益権と金融商品取引法」

・金融商品取引法のあらまし
・信託受益権取引と第二種金融商品取引業
・第二種金融商品取引業の登録要件
・第二種金融商品取引業者の行為規制
・特定投資家制度
・広告等の規制
・契約締結前交付書面
・契約締結時交付書面
・帳簿、事業報告書

第３部「信託受益権取引実務のポイント」

・信託受益権取引の流れ
・信託受益権の取引方法
・信託受益権譲渡・即日解除
・賃借権・敷金の承継
・信託受益権への質権設定
・表明保証
・倒産申立権放棄特約
・責任財産限定特約

あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いいたします。

年末年始の間、２０１２年の目標を考えておりました。

経営上の数値目標とともに、具体的な行動計画を定めようとしていたのですが、これがなかなか難しかったです。

実のところ、今もまだ思案を続けています。

しかし、抽象的な目標だけでは単なるスローガンになってしまうので、「何をやるのか」ということを明確することが重要だと考えております。

おかげさまで当事務所も３期目となりました。

これもひとえにクライアントの皆様やパートナーの方々のご支援の賜物でございます。

これからも良質なサービスを常に全力で提供してまいる所存です。

引き続きよろしくお願い申し上げます。

 2011年も残すところ３日となりました。

今年は東日本大震災という未曽有の出来事があり、一生忘れられない年となりました。

「絆」ということが強調された年だったと思いますが、私自身もご縁ある人たちとの絆を感じることが非常に多かったです。

お客様、同業者の方々、ビジネスパートナーの皆様に対しては、ただただ感謝の気持ちしかございません。

来年も周囲への感謝の気持ちを忘れず、より一層精進してまいりたいと思っておりますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

末筆ながら皆様のご多幸をお祈り申し上げます。

どうぞ良い年をお迎えください。

不動産法務サポートオフィス
代表　　中沢　誠

===== 年末年始休業のお知らせ =====

不動産法務サポートオフィスは、12月29日から1月4日まで休業とさせていただいております。

新年は1月5日より営業いたします。

業者は取引の相手方を見つけてくるという仕事をしている以上、報酬を請求するのは当然のことです。 

ところが、意外にも「直接取引」を巡るトラブルが多く、裁判沙汰になることも珍しくありません。

媒介契約をきちんと締結することがトラブル回避の大前提ですが、ただ単に紹介するだけはなく、契約成立に向けてこまめなフォローをしていくことが重要なことだと思います。

 信託受益権売買の媒介（仲介）を行う場合には、顧客に対して契約締結前交付書面を交付しなければなりません（金融商品取引法第３７条の３）。

• 当該契約締結前交付書面の内容を十分に読むべき旨
• 令第十六条第一項第二号 に掲げる事項
• 顧客が行う金融商品取引行為について金利、通貨の価格、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として損失が生ずることとなるおそれがある場合にあっては、次に掲げる事項
  イ　当該指標
  ロ　当該指標に係る変動により損失が生ずるおそれがある理由
• 前号の損失の額が顧客が預託すべき委託証拠金その他の保証金の額を上回ることとなるおそれ（以下この号において「元本超過損が生ずるおそれ」という。）がある場合にあっては、次に掲げる事項
  イ　前号の指標のうち元本超過損が生ずるおそれを生じさせる直接の原因となるもの
  ロ　イに掲げるものに係る変動により元本超過損が生ずるおそれがある理由
• 顧客が行う金融商品取引行為について当該金融商品取引業者等その他の者の業務又は財産の状況の変化を直接の原因として損失が生ずることとなるおそれがある場合にあっては、次に掲げる事項
  イ　当該者
  ロ　当該者の業務又は財産の状況の変化により損失が生ずるおそれがある旨及びその理由
• 前号の損失の額が顧客が預託すべき委託証拠金その他の保証金の額を上回ることとなるおそれ（以下この号において「元本超過損が生ずるおそれ」という。）がある場合にあっては、次に掲げる事項
  イ　前号の者のうち元本超過損が生ずるおそれを生じさせる直接の原因となるもの
  ロ　イに掲げるものの業務又は財産の状況の変化により元本超過損が生ずるおそれがある旨及びその理由）
• 当該金融商品取引契約に関する租税の概要
• 当該金融商品取引契約の終了の事由がある場合にあっては、その内容
• 当該金融商品取引契約への法第三十七条の六 の規定の適用の有無
• 当該金融商品取引契約が法第三十七条の六 の規定が適用されるものである場合にあっては、同条第一項 から第四項 までの規定に関する事項
• 当該金融商品取引業者等の概要
• 当該金融商品取引業者等が行う金融商品取引業（登録金融機関にあっては、登録金融機関業務）の内容及び方法の概要
• 顧客が当該金融商品取引業者等に連絡する方法
• 当該金融商品取引業者等が加入している金融商品取引業協会及び対象事業者となっている認定投資者保護団体（当該金融商品取引契約が当該認定投資者保護団体の認定業務（法第七十九条の十第一項 に規定する認定業務をいう。）の対象となるものである場合における当該認定投資者保護団体に限る。）の有無（加入し、又は対象事業者となっている場合にあっては、その名称）
• 次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、当該イ又はロに定める事項
  イ　指定紛争解決機関（当該金融商品取引契約に係る業務をその紛争解決等業務の種別とするものに限る。以下この号において同じ。）が存在する場合　当該金融商品取引業者等が法第三十七条の七第一項第一号 イ、第二号イ、第三号イ、第四号イ又は第五号イに定める業務に係る手続実施基本契約を締結する措置を講ずる当該手続実施基本契約の相手方である指定紛争解決機関の商号又は名称
  ロ　指定紛争解決機関が存在しない場合　当該金融商品取引業者等の法第三十七条の七第一項第一号 ロ、第二号ロ、第三号ロ、第四号ロ又は第五号ロに定める業務に関する苦情処理措置及び紛争解決措置の内容）

 ＜顧客が信託受益権の所有者以外である場合（買主の場合）＞

上記に加え、有価証券等記載事項（内閣府令第８３条）、信託受益権記載事項（同第８４条）、不動産信託受益権記載事項（同第８５条）に定める事項についても記載する必要があります。

 2011年10月1日に、宅地建物取引業法施行規則（国土交通省令）の一部が改正されました。