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代表 ブログ - 最新エントリー

暑中お見舞い申し上げます

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2017-7-24 13:35
平素は格別のお引き立てにあずかり厚く御礼申し上げます。 暑さ殊の外厳しき折柄、皆様のご健勝をお祈りいたします。 今後とも、ご支援、ご鞭撻を賜わりたく謹んでお願い申し上げます。 平成29年 盛夏
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宅地建物取引業法の改正(4)その他の改正

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2016-8-1 8:00

 ■重要事項説明の簡素化

 
重要事項説明について、これまでは相手方等が宅地建物取引業者であっても「宅地建物取引士による説明」が必要とされれていましたが、今回の改正により、宅地建物取引業者が宅地又は建物の取得者又は借主となる場合における重要事項説明については、説明は不要で書面交付のみで足りるものとされました(第35条第6項・第7項の新設)。
 
 
■従業者名簿の記載事項の変更
 
今回の改正で、従業者証明書の記載事項から「従業者の住所」が外されました(第48条第3項の改正)。
 
これまでは、転居等により従業者の住所が変更となったたびに従業者名簿の変更を行う必要がありましたが、これが不要となるというのは実務的には歓迎だと思います。
 
また、宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者名簿を閲覧に供しなければならない(第48条第4項)とされていますが、従業者個人の住所が晒されしまうことはプライバシーの観点から問題があると指摘されていました。
 
ストーカー犯罪の発生等、物騒な世の中でもありますので、この点からも改正が行われることは良かったと思います。
 
 
■宅地建物取引士等に対する研修の充実
 
不動産ビジネスというのはもともと間口の広いものであり、不動産業者及び不動産業に従事する者には幅広い知識が求められていました。
 
しかし、近年、不動産に関連した様々な新サービスが登場し、法規制等もますます複雑化・高度化してきています。
 
こうした中、不動産業者及び不動産業に従事する者には、対象となる不動産そのものに関する内容だけでなく、諸法令、金融・ファイナンス、建物調査(インスペクション)、リフォーム、瑕疵担保責任保険など、消費者に対して様々な情報提供することが求められるようになってきました。
 
このような状況に対応するため、保証協会等の宅地建物取引業者を社員とする一般社団法人に対して、体系的な研修を実施するよう努力義務が課されることになりました(第75条の2の新設)。
 
 
第75条の2
宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、法令、金融その他の多様な分野に係る体系的な研修を実施するよう努めなければならない。
 
 
※これらの改正については、公布日から1年以内に施行される予定です。
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 不動産業界では、物件の売却の依頼を受けた不動産会社が、他社からの問い合わせに対して「既に契約予定となっている」などと偽って紹介を拒むことが横行しておりました。

 
俗に「囲い込み」と呼ばれる悪弊であり、自社の利益を優先し、顧客である売主に不利益を与えかねない行為です。
 
今回の改正では、媒介契約を締結した宅地建物取引業者に対し、申込があったときは依頼者に遅滞なく報告することを義務付けました。 
 
このような当然の義務を明文化せざるを得ないということは何とも情けなく、残念な気持ちです。
 
 
第34条の2第8項
媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
 
 
※この改正については、公布日から1年以内に施行される予定です。
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 宅地建物取引業者は、営業保証金を供託するか、または保証協会の社員とならない限り、営業を開始することはできないとされています。

営業保証金及び保証協会は、宅地建物取引業者と取引をした相手方に損害が発生した場合に備えて、一定の金額をプールしておくための制度です。

しかし、営業保証金等からの弁済は「早い者勝ち」であるため、この制度を熟知している宅地建物取引業者が消費者に先んじて還付を受けてしまうようなケースもあり、消費者の保護が十分に図られていないという批判がありました。
 
そこで今回の改正では、営業保証金又は弁済業務保証金による弁済を受ける対象から宅地建物取引業者が除外され、消費者保護の強化を図っています。
 
 
第27条第1項
宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。
 
第64条の3第1項第3号
社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。)の有するその取引により生じた債権に関し弁済をする業務(以下「弁済業務」という。)
 
第64条の8第1項
宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき第25条第2項の政令で定める営業保証金の額に相当する額の範囲内(当該社員について、すでに次項の規定により認証した額があるときはその額を控除し、第64条の10第2項の規定により納付を受けた還付充当金があるときはその額を加えた額の範囲内)において、当該宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金について、当該宅地建物取引業保証協会について国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後、弁済を受ける権利を有する。
 
 
なお、宅地建物取引業者が還付を受けられなくなったことに伴い、「供託所等の説明」についても改正がなされ、相手方が宅地建物取引業者である場合には説明不要となりました(第35条の2の改正)。
 
第35条の2
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第64条の2第1項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第1号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第64条の8第1項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第1号及び第2号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第2号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一  営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二  社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第64条の7第2項の供託所及びその所在地
 
 
※この改正については、公布日から1年以内に施行される予定です。
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 「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が、平成28年5月27日に国会にて可決成立しました。

施行は来年春または再来年の春ですが、幾つかの重要な改正がありますので、何回かに分けてご紹介いたします。
 
今回の最大の目玉は「既存の建物の取引における情報提供の充実」ですので、まずはこちらからみていきましょう。
 
人口減少・少子高齢化が加速し、新築住宅をたくさん作って売れる時代ではなくなりつつあります。
こうした中、既存住宅流通市場の拡大が期待されるところですが、消費者が住宅の質を把握しづらい状況にあることも一因として、流通量がなかなか増えていません。
 
今回の改正案では、既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付けました。
 
 
■媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付(第34条の2第1項第4号)
 
宅地建物取引業者が、インスペクション業者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じてあっせんするというものです。
インスペクションそのものを義務付けるものではないですが、インスペクションの存在を依頼者に知らしめることにより、インスペクションの普及につなげようという意図があります。
宅地建物取引業者にとっても、新たなビジネスチャンスにつながることも期待できます。
 
 
第34条の2第1項第4号
当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第37条第1項第2号の2において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第35条第1項第6号の2イにおいて同じ。)を実施する者のあっせんに関する事項
 
■買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明(第35条第1項第6号の2の新設)
 
宅地建物取引業者に対し、インスペクションの結果を買主に対して説明することを義務付けました。
建物の状態・質を踏まえた購入判断や価格交渉等が可能になることが期待されています。
 
また、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの」の保存の状況についても説明項目に加えられました。
対象となる書類の範囲は宅地建物取引業法施行規則の改正案が出ていないので分かりませんが、いずれにしても宅地建物取引業者は、契約締結の前にこれらの書類の存否を確認する必要があります。
 
第35条第1項第6号の2
当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
 
 
■売買契約等成立時に建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付(第37条第1項第2号の2の新設)
 
37条書面(=売買契約書)の記載事項として追加されました。
瑕疵を巡るトラブルの多くは、売主・買主間の認識の齟齬(言った・言わない)に起因することから、書面で確認することを義務付けることにより、紛争を防止しようという趣旨です。
 
なお、同条同項第6号以下のように「定めがあるときは」となっていないことから、必ず記載しなければならない事項(必要的記載事項)であると解されます。
 
第37条第1項第2号の2
当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
 
 
建物状況調査が普及すれば、買い手にとって安心材料が増えるわけですので、既存住宅の購入に対する抵抗感が薄まることが期待できます。
 
しかし、調査費用の負担や、調査によって欠陥・不具合等が判明した場合に売れにくくなってしまう懸念がある等、売主が建物状況調査を行うことに対して躊躇してしまうことも予想されます。
 
今後どれだけ建物状況調査が普及していくかは未知数ですが、動向を注目していきたいと思います。
 
 
※この改正については、公布日から2年以内に施行される予定です。
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暑中お見舞い申し上げます

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2016-7-22 16:08

 平素は格別のお引き立てを賜り深く感謝いたしております。

これからも宜しくお願い申し上げますとともに、暑さ厳しき折、皆様の益々のご健勝をお祈り申し上げます。

 

平成28年 盛夏

 

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所

合同会社プレシャスワークス

中沢 誠

 

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開業6周年を迎えました

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2016-3-1 0:00

2016年3月1日、当事務所は開業6周年を迎えることができました。

ひとえに皆々様のご厚情の賜物と厚く御礼申し上げます。

開業して以来、様々な案件に携わらせていただき、ワクワクする出来事がたくさんありました。

企業として順調な成長を遂げているわけではありませんが、多くのお取引先、事業パートナー、友人知人にご支援をいただき、今日まで何とか継続することができました。

すべてのご縁への感謝の気持ちを忘れず、謙虚に、真摯に取り組んでまいりたいと思っております。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

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謹賀新年

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2016-1-1 0:00

 

皆様におかれましては、お健やかに新春をお迎えのことと存じます
旧年中は一方ならぬ御高配にあずかり誠にありがとうございました
今年も何卒ご指導、ご鞭撻の程よろしくお願いいたします
皆様に益々ご繁栄がありますよう心よりお祈り申し上げます


平成28年 元旦

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所

中沢 誠

 

※新年は1月4日(月)より営業いたします。

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Season's Greeting

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2015-12-24 17:00

 

2015年も残すところあと1週間となりました。

もっと色々なことができたはず…

でもそれは来る年も楽しみにとっておきましょう。

本年も大変お世話になりました。

皆様どうか良い年をお迎えください。

We wish you a merry Christmas and a happy new year!

☆年内は12月28日(月)まで、新年は1月4日より営業いたします。

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重要事項説明の改正(地域再生法)

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2015-8-13 14:35
宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明については、説明すべき項目が頻繁に改正されております。
 
先日「下水道法第27条の9」を取り上げたばかりですが、さらに平成27年8月10日より、「地域再生法第17条の8」が説明事項に加わっています。
 
地域再生法(平成17年法律第24号)とは、「近年における急速な少子高齢化の進展、産業構造の変化等の社会経済情勢の変化に対応して、地方公共団体が行う自主的かつ自立的な取組による地域経済の活性化、地域における雇用機会の創出その他の地域の活力の再生(以下「地域再生」という。)を総合的かつ効果的に推進するため、その基本理念、政府による地域再生基本方針の策定、地方公共団体による地域再生計画の作成及びその内閣総理大臣による認定、当該認定を受けた地域再生計画に基づく事業に対する特別の措置並びに地域再生本部の設置について定め、もって個性豊かで活力に満ちた地域社会を実現し、国民経済の健全な発展及び国民生活の向上に寄与すること」を目的とする法律です(地域再生法第1条)。
 
今回の改正により新設された第17条の8において、地域再生土地利用計画に記載された集落生活圏の区域内において一定の開発行為が届出の対象とされ、認定市町村の長は、当該届出に係る行為が地域再生土地利用計画に適合せず、地域再生拠点の形成を図る上で支障があると認めるときは、設計の変更等を勧告することができるとされています。
 
購入者等がこの届出義務を知らなかった場合、届出をしないこと等により罰則を受けるなど、不測の損害を被るおそれがあることから、重要事項説明事項として追加されたものです。
 
 
地域再生法
(建築等の届出等)
第17条の8  地域再生土地利用計画に記載された集落生活圏の区域内において、次に掲げる行為を行おうとする者は、これらの行為に着手する日の30日前までに、国土交通省令で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を認定市町村の長に届け出なければならない。
一  当該地域再生土地利用計画に記載された前条第3項第2号の誘導施設を有する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為又は当該誘導施設を有する建築物を新築し、若しくは建築物を改築し、若しくはその用途を変更して当該誘導施設を有する建築物とする行為(当該誘導施設の立地を誘導するものとして当該地域再生土地利用計画に記載された地域再生拠点区域内において行われるものを除く。)
二  当該地域再生土地利用計画(前条第4項第2号に掲げる事項が定められているものに限る。)に記載された地域再生拠点区域内における土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為(当該地域再生土地利用計画に記載された同項第1号に規定する事業に係るものを除く。)
2  次に掲げる行為については、前項の規定は、適用しない。
一  軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
二  非常災害のため必要な応急措置として行う行為
三  都市計画法第4条第15項に規定する都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
四  その他認定市町村の条例で定める行為
3  第1項の規定による届出をした者は、当該届出に係る事項のうち国土交通省令で定める事項を変更しようとするときは、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、国土交通省令で定めるところにより、その旨を認定市町村の長に届け出なければならない。
4  認定市町村の長は、第一項又は前項の規定による届出があった場合において、当該届出に係る行為が地域再生土地利用計画に適合せず、地域再生拠点の形成を図る上で支障があると認めるときは、当該届出をした者に対し、その届出に係る行為に関し場所又は設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。
5  認定市町村の長は、前項の規定による勧告をした場合において、必要があると認めるときは、その勧告を受けた者に対し、当該誘導施設に係る地域再生拠点区域内の土地の取得又は当該届出に係る土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の必要な措置を講ずるよう努めなければならない。
 

 

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重要事項説明の改正(下水道法)

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2015-8-7 14:15

 宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明については、説明すべき項目が頻繁に改正されていますので注意が必要です。

直近では、平成27年7月19日より、下水道法第25条の9が説明事項に加わっています。

公共下水道管理者と所有者等は雨水貯留施設の協定を締結することができるとされ、下水道法第25条の9において同法第25条の7に規定する公示があった管理協定については、その公示後に当該管理協定の対象である雨水貯留施設の所有者等となった者等に対してもその協定の効力が及ぶとされています。

そこで、宅地の購入者等が不測の損害を被ることを防止するため、宅地建物取引業法施行令第3条第1項で定める法令に基づく制限を重要事項として説明するよう義務付けられたものです。

下水道法
(他の施設等の設置の制限)
第25条の9  流域下水道管理者は、流域関連公共下水道を接続する場合、あらかじめ他の施設又は工作物その他の物件の管理者と協議して共用の暗渠を設ける場合、国、地方公共団体、電気通信事業法第120条第1項に規定する認定電気通信事業者その他第24条第3項の政令で定める者が設置する電線その他流域下水道の管理上著しい支障を及ぼすおそれのないものとして政令で定めるものを固着し、若しくは突出し、又は流域下水道の施設を横断し、若しくは縦断して設ける場合その他政令で定める場合を除き、何人に対しても、流域下水道の施設にいかなる施設又は工作物その他の物件も設けさせてはならない。
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暑中お見舞い申し上げます

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2015-7-21 9:02

暑中お見舞い申し上げます 

梅雨が明け厳しい暑さの毎日ですがいかがお過ごしでしょうか。
平素は格別のご厚情を頂き心より御礼申し上げます。
今後ともこれまで同様のご交誼を賜りますようよろしくお願い申し上げます。

平成27年盛夏

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所
行政書士  中沢 誠

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社内規則の策定と遵守させるための体制整備

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2015-7-1 20:57

改正金融商品取引法が施行(平成27年5月29日)から1か月以上が経過しました。

改正法への対応でかなりバタバタしましたが、備忘のためブログに記しておこうと思います。

今回の改正では、「登録拒否事由」として、

協会(認可金融商品取引業協会又は第78条第2項に規定する認定金融商品取引業協会をいい、登録申請者が行おうとする業務を行う者を主要な協会員又は会員とするものに限る。以下この号及び第33条の5第1項第4号において同じ。)に加入しない者であって、協会の定款その他の規則(有価証券の売買その他の取引若しくは第33条第3項に規定するデリバティブ取引等を公正かつ円滑にすること又は投資者の保護に関するものに限る。)に準ずる内容の社内規則(当該者又はその役員若しくは使用人が遵守すべき規則をいう。)を作成していないもの又は当該社内規則を遵守するための体制を整備していないもの

が加わりましたので、改正法の施行までに(1)協会に加入するか、(2)協会のルールに準じた社内規則を作成して且つ社内規程を遵守する体制を整備する、のいずれかの対応を迫られました。

具体的には、(2)の場合、第二種金融商品取引業協会の定款その他の規則のうち、以下の協会規則に準じた社内規則を策定する必要がありました。

  • 広告等の表示及び景品類の提供に関する規則
  • 投資勧誘及び顧客管理等に関する規則
  • 第二種業内部管理統括責任者等に関する規則(同規則に関する細則を含む。)
  • 反社会的勢力との関係遮断に関する規則
  • 個人情報の保護に関する指針

おかげさまで多くの二種業者様からご依頼を頂き、各社の状況に応じた社内規則の案文を作成させて頂きました。

しかし、社内規則を定めるだけでは足りません。

社内規則を遵守させるための体制についても整備する必要があります。

具体的には、社内研修等によって役職員への周知を図ることや、社内規則が遵守されているかの検証方法(自主点検とか内部監査とか)を定めなければなりません。

社内規則の策定以上に難題ではありますが、各社様ともなんとか施行日までに間に合わせることができました。
 

ただし、ここまでは言わば「仏」を作るという段階であって、実際の運用によって「魂」を入れることが大事なのは言うまでもありません。

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民事信託

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2015-5-25 7:00

 小職がセミナー等で取り上げている「信託」は、資産流動化の信託と呼ばれる種類のものであり、信託銀行・信託会社が受託者となっているものです。

 
「信託の引き受け」を営業(営利を目的として、不特定多数の者を相手に、反復継続して行われる行為)として行う場合には、信託業法に基づく免許あるいは登録が必要とされています。
 
反対に言えば、営利を目的とせず、特定の者から1回だけ信託を受託する場合には、信託業法上の免許・登録は不要であり、このような信託を「民事信託」といいます。
 
この「民事信託」が昨今注目を浴びており、相続対策、事業承継、福祉、まちづくり等、信託の機能を活用して様々な取組みが行われつつあります。
 
こうした中、小職も遅まきながら民事信託に関する研究を始めたところであり、将来的には民事信託を絡めたサービスを提供してまいりたいと考えております。
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危険負担とは、双務契約成立後に、債務者の責めに帰さない事由によって一方の債務の履行が不可能となった場合に、他方の債務が存続すのか、あるいは消滅するのか、ということです。
 
現行法においては、不動産等の特定物売買においては、売主の目的物引渡債務の履行が不可能となった場合でも、買主の代金支払債務は存続するという債権者主義が採用されています(第534条)。
 
この債権者主義に関しては批判も多く、実務においては、当事者間の合意によって債権者主義を排除する定め、すなわち目的物引渡債務の履行が不可能となった場合には代金支払債務も消滅するという取り決めをすることが一般的です。
 
 
今回の改正案においては、債権者主義の条項は削除されています。
 
つまり、当事者双方の責めに帰することができない事由によって目的物引渡債務を履行することができなくなったときは、買主は代金の支払を拒むことができることになります。
 
法律としては大きな転換ですが、現在の実務上の取扱い(契約書において債権者主義の排除の特約を定める)と同じ結果になるので、特段大きな問題は無いと思われます。
 
 
【現行】
(債権者の危険負担)
第534条  特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。
2  不特定物に関する契約については、第401条第2項の規定によりその物が確定した時から、前項の規定を適用する。
 
(停止条件付双務契約における危険負担)
第535条  前条の規定は、停止条件付双務契約の目的物が条件の成否が未定である間に滅失した場合には、適用しない。
2  停止条件付双務契約の目的物が債務者の責めに帰することができない事由によって損傷したときは、その損傷は、債権者の負担に帰する。
3  停止条件付双務契約の目的物が債務者の責めに帰すべき事由によって損傷した場合において、条件が成就したときは、債権者は、その選択に従い、契約の履行の請求又は解除権の行使をすることができる。この場合においては、損害賠償の請求を妨げない。
 
(債務者の危険負担等)
第536条  前2条に規定する場合を除き、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を有しない。
2  債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を失わない。この場合において、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。
【改正案】
第534条、第535条は削除
 
(債務者の危険負担等)
第536条  当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。
2  債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができない。この場合において、債務者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。
 
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現行法では、債務不履行が成立した場合、債権者は債務者に対して、損害賠償の請求(第415条)ができるとしていますが、債務不履行が成立するための要件として、履行遅滞や履行不能が債務者の責めに帰することができる事由(故意・過失)によって生じていることが必要とされています。
 
また、債務不履行が成立した場合、債権者は、契約の解除(第541条〜第543条)をすることもできますが、契約の解除においても債務者の帰責性が要求されています。
 
今回の改正案では、契約の解除については、債務者の帰責性を要件から外し、帰責性については損害賠償請求の要件としています。
 
上記のことはどちらかというと学問的な話ですので、実務への影響は少ないと思います。
 
しかし、履行遅滞による解除(催告による解除)については、不履行が軽微の場合には契約の解除が認められないことが明記されたことに注意が必要です(改正案第541条但書)。
 
「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない」という文言が加わっていることに注意が必要です。
 
附随的義務の履行を怠ったにすぎないような場合には契約を解除することができないというのは、従前の判例(最高裁昭和36年11月21日判決)と変わりませんが、それが法律で明記されたことにより、たとえば債権者が契約の解除を主張した場合に、債務者側が軽微な不履行である(ので契約の解除は認められない)と主張しやすくなる可能性があります。
 
このため、契約書において契約解除事由を単に「本契約に違反した場合」とするのではなく、具体的にどのような場合に契約解除権が生じるかを明確にしたほうが、トラブル防止の観点から望ましいと思われます。
 
【現行】
(債務不履行による損害賠償)
第415条  債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。
 
(履行遅滞等による解除権)
第541条  当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。
 
(定期行為の履行遅滞による解除権)
第542条  契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、当事者の一方が履行をしないでその時期を経過したときは、相手方は、前条の催告をすることなく、直ちにその契約の解除をすることができる。
 
(履行不能による解除権)
第543条  履行の全部又は一部が不能となったときは、債権者は、契約の解除をすることができる。ただし、その債務の不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
【改正案】
(債務不履行による損害賠償)
第415条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
2 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償を請求することができる。
 一 債務の履行が不能であるとき。
 二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
 三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
 
(催告による解除)
第541条  当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
  
(催告によらない解除)
第542条 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
 一 債務の全部の履行が不能であるとき。
 二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
 三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
 四 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
 五 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
2 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
 一 債務の一部の履行が不能であるとき。
 二 債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
 
(債権者の責めに帰すべき事由による場合)
第543条 債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は、前2条の規定による契約の解除をすることができない。
 
 
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現行法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、善意・無過失の買主は、売主に対して損害賠償を請求することができ、さらに瑕疵の存在によって契約をした目的を達することができない場合には契約を解除することができる、としています(民法第570条、第566条)。
 
「隠れた瑕疵」とは、買主が取引上一般に要求される注意をしても発見することができない瑕疵(キズ、不具合等)をいい、物理的な瑕疵のみならず、法律的な瑕疵も含むものとされています。
 
今回の改正では、隠れた瑕疵という言葉を「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合」に変更するとともに、買主が取り得る手段として(1)履行の追完の請求、(2)代金の減額の請求、(3)損害賠償の請求、(4)契約の解除、の4つを用意しています。
 
現行法が損害賠償と契約解除しかできなかったのに対して、履行の追完(目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡し)と代金減額も請求することができるという点が大きな違いです。
 
 
【現行】
(売主の瑕疵担保責任)
第570条  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
 
(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
第566条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3  前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。
【改正案】
(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限)
第566条 売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
 
 
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金銭の貸借、原状回復による金銭の返還、遅延損害金等、利息を付すべき場面において当事者間で利率を定めなかった場合に適用されるのが法定利率です。
 
現行法では、契約当事者のうち少なくとも一人が商人である場合は商事法定利率(年6%:商法第514条)が適用され、契約当事者の双方が商人ではない場合は民事法定利率(年5%:民法第404条)が適用されます。
 
今回の改正案では、(1)商事法定利率が廃止されて民法の法定利率に一本化され、(2)法定利率は年3%を基準に市場金利の変動を踏まえて3年ごとに1%刻みで見直す、としています。
 
【現行】
(法定利率)
第404条  利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。
【改正案】
(法定利率)
第404条  利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年その利息が生じた最初の時点における法定利率による。
2 法定利率は、年3パーセントとする。
3 前項の規程にかかわらず、法定利率は、法務省令で定めるところにより、3年を一期とし、一期ごとに、次項の規定により変動するものとする。
4 各期における法定利率は、この項の規定により法定利率に変動があった期のうち直近のもの(以下この項において「直近変動期」という。)における基準割合と当期における基準割合との差に相当する割合(その割合に1パーセント未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)を直近変動期における法定利率に加算し、又は減算した割合とする。
5 前項に規定する「基準割合」とは、法務省令に定めるところにより、各期の初日に属する年の6年前の年の1月から前々年の12月までの各月における短期貸付けの平均利率(当該各月において銀行が新たに行った貸付け(貸付期間が1年未満のものに限る。)に係る利率の平均をいう。)の合計を60で除して計算した割合(その割合に0.1パーセント未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)として法務大臣が告示するものをいう。
 
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保証金額や保証期限に定めのない「包括根保証」は、保証人が過大な責任を負う可能性のあることや、経営者の新たな事業展開や再起を阻害するとの指摘があり、平成16年の民法改正により禁止されました。
 
平成16年改正では、主たる債務の範囲に融資に関する債務が含まれているもの(貸金等根保証契約)のみが禁止の対象となっていましたが、今回の改正では貸金等根保証契約だけでなく、個人根保証全般に対象を拡大することとしています。
 
この結果、建物賃貸借契約において、個人が賃料等の債務を連帯保証するケースにも影響が生じることになります(法人が保証人となる場合には影響はありません)。
 
具体的には、連帯保証契約において「極度額」(保証人が保証する金額の上限)を定めないと、連帯保証契約が無効となることに注意が必要です。
 
賃貸人側からすると、保証金額の上限を幾らで定めるかというのは非常に悩ましいところです。
 
かといって過大な極度額の定めは公序良俗違反(民法第90条)で無効とされる危険もありますので、敷金の金額、原状回復に要する費用、明渡し完了までに要する時間等を勘案しつつ、賃貸人の損害をカバーできる水準で極度額を定めることになります。
 
 
【現行】
(貸金等根保証契約の保証人の責任等)
第465条の2  一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であってその債務の範囲に金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務(以下「貸金等債務」という。)が含まれるもの(保証人が法人であるものを除く。以下「貸金等根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2  貸金等根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3  第446条第2項及び第3項の規定は、貸金等根保証契約における第1項に規定する極度額の定めについて準用する。
 
 
【改正案】
 (個人根保証契約の保証人の責任等)
第465条の2 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3 第446条第2項及び第3項の規定は、個人根保証契約における第1項に規定する極度額の定めについて準用する。
 

 

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賃貸物の修繕義務等に関する規定が改正となります。
 
【現行】
 
(賃貸物の修繕等)
第606条  賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
2  賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
 
 
【改正案】
 
(賃貸人による修繕等)
第606条  賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2  賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
 
(賃借人による修繕)
第607条の2 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
 一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
 二 急迫の事情があるとき。
 
 
賃貸物の修繕義務を賃貸人が負うというのは現行と変わりありませんが、今回の改正では、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕の必要性が生じた場合には、賃貸人には修繕義務が無いということが明確になりました。
 
もう一つの改正点は、賃借人の修繕する権利を明確にしたことです。
 
修繕は本来賃貸人の義務ですが、賃貸人が修繕義務を果たさないとき、急迫の事情があるときには、賃借人のほうで修繕を行うことができるという規定が新設されています。
 
修繕についてはトラブルの多いところですので、改正法の規定を踏まえて、賃借人に帰責性があるときには賃貸人に修繕義務がないことや賃借人の修繕権について、賃貸借契約書の中で明記していくことが望ましいと思われます。
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金融商品取引法等の一部を改正する法律(平成26年法律第44号)が、平成27年5月29日(金)に施行されることが発表されました。
 
不動産信託受益権を取り扱う第二種金融商品取引業者に影響があるのは、「登録拒否事由」として以下の事項が追加されたことが挙げられます(金融商品取引法第29条の4第1項第4号ニ)。
 
協会(認可金融商品取引業協会又は第78条第2項に規定する認定金融商品取引業協会をいい、登録申請者が行おうとする業務を行う者を主要な協会員又は会員とするものに限る。以下この号及び第33条の5第1項第4号において同じ。)に加入しない者であって、協会の定款その他の規則(有価証券の売買その他の取引若しくは第33条第3項に規定するデリバティブ取引等を公正かつ円滑にすること又は投資者の保護に関するものに限る。)に準ずる内容の社内規則(当該者又はその役員若しくは使用人が遵守すべき規則をいう。)を作成していないもの又は当該社内規則を遵守するための体制を整備していないもの
 
つまり、(1)協会に加入するか、(2)協会のルールに準じた社内規則を作成して且つ社内規程を遵守する体制を整備する、のいずれかの対応をしなければいけないということです。
 
これは新規に登録する会社だけではなく、既に第二種金融商品取引業の登録を受けている会社についても同じであり、施行日までに対応することが求められます。
 
協会への加入を促進するというのが今回の改正のポイントの一つですが、協会への加入自体はあくまでも任意であり、加入しないで独自の対応をすることも可能です。
 
ただ、協会に加入する場合には協会のサポートを受けながら体制整備を進めていけば良いわけですが、協会に加入しない場合には自力で・独力で「協会に加入しているのと同等の体制」を整備しなければなりません。
 
体制整備をするうえで参考にすべきは、今回の改正法の施行と同時に改正される監督指針(金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針)です。
 
后檻押檻 協会未加入業者に関する監督上の留意点
 
(1)主な着眼点
 
金融商品取引業協会に加入しない金融商品取引業者(個人である場合を除く。后檻押檻兇砲いて「協会未加入業者」という。)は、協会規則に準ずる内容の社内規則を適切に整備しているか。
社内規則の適正な遵守を確保するための態勢整備(役職員への周知、従業員に対する研修等やその遵守状況の検証など)が図られているか。
協会規則に改正等があった場合には、それに応じて直ちに社内規則の見直しを行うこととしているか。 
 
(2)監督手法・対応 
 
協会未加入業者の社内規則の策定・改正・遵守状況等に関して問題が認められる場合には、深度あるヒアリングや、必要に応じて金商法第 56条の2第1項の規定に基づく報告を求めることを通じて、金融商品取引業者における自主的な改善状況を把握することとする。また、公益又は投資者保護の観点から重大な問題があると認められる場合には、金商法第51条の規定に基づく業務改善命令を発出する等の対応を行うものとする。さらに、報告徴求の結果、協会規則に準ずる内容の社内規則を作成していると認められない場合又は当該社内規則を遵守するための体制を整備していないと認められる場合には、金商法第52条第1項の規定に基づく業務停止命令等の発出も含め、必要な対応を検討するものとする。
 
協会で定めるルールを参考に社内規則を作成すること自体は、さほど難しいことではないと思います(不動産の業界団体等から雛型が提示されていますので、それらを参考にすれば良いでしょう)。
 
しかし、社内規則を作成するだけでなく、社内規則の適正な遵守を確保するための態勢を整備することも求められています。
 
具体的には、作成した社内規則を役職員への配布する、従業員に対する研修を行う(1回やれば良いということではなく継続的に行うことが必要)、遵守状況の検証(コンプライアンス部門でのチェックや内部監査)等を行うことが挙げられます。
 
さらには、協会規則に改正等があった場合には、それに応じて直ちに社内規則の見直しを行わなければなりませんので、継続的に情報収集を行うことも必要となります。
 
 
なお、今回の改正によって、金融商品取引業者に業務を的確に遂行するための業務管理体制の整備が新たに義務付けられ、体制を整備をしなければ登録拒否事由に該当することになりますので、あわせてご留意ください(金融商品取引法第33条の3、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第1項、金融商品取引法第29条の4第1項第1号ヘ)。
 
金融商品取引法
(業務管理体制の整備)
第35条の3  金融商品取引業者等は、その行う金融商品取引業又は登録金融機関業務を適確に遂行するため、内閣府令で定めるところにより、業務管理体制を整備しなければならない。
 
 
金融商品取引業等に関する内閣府令
(業務管理体制の整備)
第70条の2 法第35条の3の規定により金融商品取引業者等が整備しなければならない業務管理体制は、金融商品取引業等を適確に遂行するための社内規則等(社内規則その他これに準ずるものをいう。)を整備し、当該社内規則等を遵守するための従業員に対する研修その他の措置がとられていることとする。
(第2項以下略)
 
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現行の民法においては、賃貸借の存続期間は20年が上限とされていますが、今回の改正によって上限が50年に延長されます。
 
【現行】
 
(賃貸借の存続期間)
第604条  賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。
 
 
【改正案】
 
(賃貸借の存続期間)
第604条  賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。
 
 
建物所有目的の土地賃貸借や建物賃貸借については、借地借家法の適用が適用されるため、今回の改正の影響はありません。
 
借地借家法が適用されない土地の賃貸借の例としては、太陽光パネルの設置やゴルフ場の敷地等があります。
 
これらについては従前20年を超える契約をすることができなかったので、今回の改正によってより長期の契約ができるというメリットが生じることになります。

 

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今回の改正により、消滅時効制度が大きく変わります。

  • 時効期間と起算点
  • 商事消滅時効(商法第522条)の廃止(民法の消滅時効に一元化)
  • 定期給付債権の短期消滅時効(現行第169条)の廃止
  • 各種短期消滅時効(現行第170〜174条)の廃止

ここでは、上記のうち「時効期間と起算点」の改正について検討します。

【現行】

(消滅時効の進行等)
第166条  消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。
2  前項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を中断するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。

(債権等の消滅時効)
第167条  債権は、10年間行使しないときは、消滅する。
2  債権又は所有権以外の財産権は、20年間行使しないときは、消滅する。

【改正案】

(債権等の消滅時効)
第166条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。
2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する。
3 前2項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。

現行法では、「権利を行使することができる時」を起算点とし、そこから10年間権利を行使しなかったときに消滅時効が成立するとしています。

これに対し、改正案では、原則として「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年」と「権利を行使することができる時から10年」のいずれか早い方で時効が成立するとしています。

現行法と比べると、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年」で時効が完成してしまう点が債権者にとって不利(債務者にとって有利)ということになります。

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民法改正案が国会に提出されました

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2015-5-11 10:04

平成27年3月31日、民法改正に関わる法律案が国会に提出されました。

今の通常国会で成立した場合、公布の日から起算して3年以内の政令で定める日から施行するとされていますので、2018年中には施行される見込みです。

民法は明治時代に制定された法律ですが、親族・相続関係を除き、これまで大幅な改正が行なわれたことはありませんでした。

しかし、制定から100年以上が経過し、その間の社会・経済状況というのは大きく様変わりしており、こうした時代の変化に対応することが今回の改正の目的です。

検討段階から比べると穏当な改正であると言われていますが、それでも実務への影響は少なくなさそうです。

次回より、民法改正が不動産取引実務に与える影響について検討していきます。 

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今日から「宅地建物取引士」

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執筆 : 
2015-4-1 11:06

昨年の宅地建物取引業法の改正により、本日(平成27年4月1日)より、従来の「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」へ名称変更されました。

これに伴い、これまでの「宅地建物取引主任者証」も「宅地建物取引士証」へ変更されています。

すでに交付されている「宅地建物取引主任者証」は、経過措置によって有効期限終了まで、「宅地建物取引士証」とみなされることになっていますので、特段手続をする必要はありません。

せっかく「取引士」になったのに、更新まで主任者証を使わなければならないの?

そうお思いの方もいらっしゃるかもしれませんね。

実は、更新前であっても、希望する場合は「宅地建物取引主任者証」を「宅地建物取引士証」へ切替する手続きをしすることができます(有料)。

取引士と名称が変更になったとはいえ、法律上の位置づけや業務内容に変更はないため、あえて「宅地建物取引士証」に切り替えをするメリットはありませんが、気分の問題でしょうか(笑)。
 

(なお、埼玉県に関しては、一時期に申請が集中することを回避するため、受付期間を一定の期間に限定していますのでご注意ください。)

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御礼〜開業5周年

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2015-3-1 6:00
3月1日は創業記念日であります。
当事務所は開業5周年を迎えることができました。
5周年を迎えることができましたのも、ひとえに皆々様のご厚情の賜物と厚く御礼申し上げます。
 
2010年(平成22年)の2月末にサラリーマン生活にピリオドを打ち、翌日から事業主としてのキャリアをスタートいたしました。
今思えばビジネスプランも何もない、勢いだけで始めた杜撰な起業であったと思います。
それでも幸運なことに、前職・前々職時代の先輩や同僚、お取引先の方々から有形無形のご支援を頂き、どうにか今日まで生きながらえております。
 
もちろん常に順風満帆であったわけではなく、何度となく存亡の危機に瀕しながらも、ぎりぎりのところで多くの方々に助けて頂いた5年間でございました。
金は無い、人もいない、売れる商品も無い、そんな無い無いづくしの自分が曲がりなりにもやってこれたのは、これまで出会った方々との「縁」のおかげであります。
 
決して驕ることなく、謙虚な気持ちでこれからも歩んでまいりたいと思います。
今後とも引き続き宜しくお願い申し上げます。
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謹賀新年

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2015-1-1 0:00

 

旧年中は大変お世話になりました。

本年もよろしくお願い申し上げます。

平成27年(2015年) 元旦

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所

行政書士  中沢  誠

 

新年は1月5日(月)より営業いたします。

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Merry Christmas!

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2014-12-24 0:00

 

 

 

2014年も残すところ1週間となりました。

 


今年は、第二種金融商品取引業者様からのコンプライアンス態勢構築に関するコンサルティングや、内部監査業務のサポート、さらにセミナーや社内研修の講師のご依頼を多数頂きました。

ホームページをご覧頂いてご依頼頂く方だけでなく、既存のお客様からのご紹介によりご依頼を頂くケースも増えており、本当に有難いことだと思っております。

この秋には事務所を千代田区神田東松下町に移転し、さらには「一般社団法人不動産ビジネス専門家協会」と「一般社団法人ビジネスキャリアブリッジ」の2つの団体の設立に関わる等、新たな取り組みがスタートした年でもありました。

自分が努力するのは当然の前提ですが、こうして恙なく年の瀬を迎えることができているのも、ひとえにお客様、ビジネスパートナー、友人、家族のサポートの賜物であります。

本年も皆様には大変お世話になりました。

来年も鋭意頑張ってまいりますので、引き続きご指導ご鞭撻の程宜しくお願い申し上げます。


皆様どうか良い年をお迎えください。

We wish you a merry Christmas and a happy new year!

 

※年内の営業は12月26日(金)まで、新年は1月5日(月)より営業いたします。

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このたび、一般社団法人不動産ビジネス専門会協会を設立し、代表理事に就任いたしました。

当協会では、不動産ビジネスに関わりを持つプロフェッショナルのパワーを結集し、不動産会社、不動産ファンド、不動産投資家、事業法人及び一般消費者に対するサポートを提供してまいります。

我が国の不動産関連ビジネスの健全な発展に貢献するため、様々な不動産プロフェッショナルに当協会へご参画頂きたいと願っております。

当協会の第1回セミナーを来る12月3日(水)に開催する運びとなりました。

不動産信託受益権取扱業者のためのコンプライアンス態勢構築のポイント

一般募集に先立ち、インターネットによる先行受付を開始いたしました。
ネット限定の割引価格を設定させていただきましたので、是非ともこの機会にお申込みください。

お申込みは、上記のリンク先(セミナーズ)からお願いいたします。

第二種金融商品取引業のライセンスをお持ちの企業向けの内容となっておりますが、ライセンス取得を検討されている企業にとっても役に立つと思います。

また、士業等の専門家、不動産ビジネス、不動産ファンドビジネスに関心のある方の受講も大歓迎です。

皆様のご参加をお待ちいたしております。

 

 

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検査済証の無い建築物

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2014-7-10 11:13
建築基準法では、建築主は、工事完了後、建築主事又は指定確認検査機関による完了検査を受けて検査済証の交付を受けなければならないとされています(建築基準法第7条、第7条の2)。
 
ところが、現実には検査済証の交付を受けていない建築物が多数存在しております。
 
検査済証の交付を受けていない建築物は、建築当時の建築基準に照らして適切に工事がなされたかを判断できないため、増改築や用途変更を行うことが困難となっており、既存建築ストックの有効活用を阻害する要因となっています。
 
また、検査済証の交付を受けていない物件については、金融機関からの融資を受けづらいのが実情であり、このことも既存物件の流通を促進するうえでネックとなっています。
 
このような状況を踏まえ、このたび国土交通省が新たなガイドラインを公表しました。
 
このガイドラインは、指定確認検査機関を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法を示したものであり、検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進め、既存建築ストックを有効活用することが図られることが期待されています。
 
 
ガイドラインの基本的な考え方
 
【対象】
  • 木造戸建住宅のみでなく、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建築物を含め全ての建築物が対象。
【調査に必要な図書】
  • 「建築確認図書」(確認済証及びその添付図書)。
  • 「建築確認図書」がない場合は、依頼者が建築士に依頼し、「復元図書」を作成。
【調査方法】
  • 建築に係る「完了検査に関する指針」(=目視、計測、動作確認)をベースに、指定確認検査機関が、建築物が建築確認図書どおりの状態であることについて適合状況を調査。
  • 目視等で調査することが困難な事項(特に鉄筋コンクリート造における構造関係規定等)については、コンクリート強度の確認など必要に応じコア抜き調査などを実施した上で調査。(⇒耐震診断と同様の考え方)
【責任の範囲】
  • 調査者は、目視等により現地調査できる範囲において責任を負う。
 
 
 
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「取引主任者」から「取引士」へ

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2014-6-23 8:32

 先の国会で宅地建物取引業法の改正法が成立いたしました。

 
今回の改正法の内容は下記のとおりです。
 
1)「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」と名称が変わることとなった。
 
 名称は変わりますが、取引士が行うべき業務は従前と同じです。
 (重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印、37条書面への記名押印)
 
 なお、改正法施行前に宅地建物取引主任者資格試験に合格した者については、宅地建物取引士資格試験に合格した者とみなされます。
 
2)宅地建物取引士への名称変更に伴い、業務処理の原則その他について新たな規定が定められた。
 
(宅地建物取引士の業務処理の原則)
第15条 宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
 
(信用失墜行為の禁止)
第15条の2 宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
 
(知識及び能力の維持向上)
第15条の3 宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
 
3)宅地建物取引業者の従業者への教育について努力義務が課せられることになった。
 
(従業者の教育)
第31条の2 宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。
 
4)暴力団員等であることが宅地建物取引業免許と宅地建物取引士登録の欠格事由に追加された。
 
改正法は公布から1年以内に施行されることになっておりますので、遅くとも来年6月までには施行される予定です。
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金融商品の販売等に係る勧誘方針

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2014-6-13 10:14

勧誘方針の策定

 
 不動産信託受益権などの金融商品を販売する者等(金融商品販売業者等)は、金融商品の販売等に係る勧誘をしようとするときは、あらかじめ「勧誘方針」を定めなければならないとされています(金融商品の販売等に関する法律第9条)
 
「勧誘方針」において定めなければならない事項は以下のとおりです。
 
(1)勧誘の対象となる者の知識、経験、財産の状況及び当該金融商品の販売に係る契約を締結する目的に照らし配慮すべき事項 
 
【例】
  • 当社は、お客様の信頼の確保に努めつつ、お客様の知識、経験、財産の状況および金融商品である信託受益権のご売却・ご購入の契約を締結する目的に照らし、適切な助言・説明に努めます。 
  • 当社は、商品をお勧めするにあたっては、お客様の信頼の確保を第一義とし、法令・諸規則等を遵守し、お客様本位の投資勧誘に努めます。 
 
  
(2)勧誘の方法及び時間帯に関し勧誘の対象となる者に対し配慮すべき事項 
 
【例】 
  • 当社は、お客様ご自身に適切な投資判断を行っていただくために、商品内容やリスク内容などの重要事項について、十分かつ正確なご説明を行うことに努めます。
  • 当社は、お客様に重要な事項を告げなかったり、不確実な事項について断定的な説明をするなど、お客様のご判断を誤らせるような不適切な勧誘は行いません。
  • 当社は、お客様のご迷惑にならないよう、勧誘・アドバイスを行う時間帯、場所、方法等について十分に配慮いたします。  
 
 
(3)その他勧誘の適正の確保に関する事項 
 
 
【例】
  • 当社は、お客様に対して適正な勧誘が行われるよう、社員に対する十分な研修を行います。
  • 当社は、金融商品取引法およびその他の法令・諸規則を遵守し、適正な勧誘が行われるよう、内部管理体制の強化に努めます。
  • 当社は、お客様からの苦情、要望に対しましては、誠実に対応し、改善に努めます。
 
 
 
勧誘方針の公表
 
 金融商品販売業者等は、勧誘方針を以下の方法により公表しなければなりません。
  1. 金融商品販売業者等の本店(主たる事務所)において勧誘方針を見やすいように掲示する方法又は勧誘方針を閲覧に供する方法
     
  2. 支店・営業所等において金融商品の販売等を行う場合 金融商品の販売等を行う営業所等ごとに、勧誘方針を見やすいように掲示する方法又は勧誘方針を閲覧に供する方法 
     
  3. インターネット取引をする場合には、勧誘方針を自動送信する方法
 
罰則
 
勧誘方針を定めず、又は勧誘方針を公表しなかった金融商品販売業者等は、50万円以下の過料に処せられます。

 

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事業報告書の提出と説明書類の公衆縦覧

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2014-6-6 11:34
事業報告書の提出
 
金融商品取引業者は、事業年度ごとに「事業報告書」を作成し、毎事業年度経過後3か月以内に内閣総理大臣(実務的には管轄している財務局)に提出しなければならないとされています(金融商品取引法第46条の3、第47条の2)。
 
事業報告書については様式が定められており、これに従って作成することになります。
 
【記載項目】
 
1.業務の状況
  • 登録年月日及び登録番号
  • 行っている業務の種類
  • 苦情処理及び紛争解決の体制
  • 加入している投資者保護基金、金融商品取引業協会及び金融商品取引所並びに対象事業者となっている認定投資者保護団体
  • 当期の業務概要
  • 株主総会決議事項の要旨
  • 役員及び使用人の状況
  • 営業所の状況
  • 株主の状況
  • 業務の状況
  • 自己資本規制比率の状況
  • 分別管理の状況
  • 区分管理の状況
  • 特定有価証券等管理行為に係る分別管理の状況
  • 自ら行った委託者指図型投資信託及び外国投資信託の受益証券等の募集等に係る業務の状況
  • みなし有価証券の売買等の状況
  • 有価証券に関連しない市場デリバティブ取引及び外国市場デリバティブ取引の状況
  • 令第1条の12に掲げる業務の状況
  • 投資運用業に係る経営の状況
  • 投資一任契約に係る業務の状況
  • 投資信託、外国投資信託及び投資法人に関する運用に係る業務の状況
  • 法第2条第8項第15号に掲げる行為に係る業務の状況
  • 適格投資家向け投資運用業等の状況
  • 投資助言業務の状況
2.経理の状況
  • 貸借対照表
  • 損益計算書
  • 株主資本等変動計算書
  • 附属明細表
なお、事業報告書の様式については改正されることが多いので、必ず最新の様式を入手して作成するようにしてください。
 
 
 
説明書類の縦覧
 
 金融商品取引業者は、事業年度ごとに、説明書類(第一種金融商品取引業者以外については事業報告書)を作成し、毎事業年度経過後4か月を経過した日から1年間、これをすべての営業所または事務所に備え置き、公衆の縦覧に供しなければならないとされています (金融商品取引法第46条の4、第47条の3)。
 
「公衆」とは、顧客等に限らず社会一般の人々のことを指し、「縦覧」とは書類などを誰でも自由に見ることができる状態にすることを言います。
 
事業報告書の提出はしていても、この公衆縦覧に供することまではしていない業者が見受けられます。しかし、臨店検査が入った際に検査官にすぐに指摘されてしまう部分でもありますので、忘れずに対応しておきましょう。
 
罰則
 
事業報告書を提出せず、または虚偽の記載した報告書を提出した場合、説明書類(事業報告書)を公衆の縦覧に供せず、または虚偽の記載をした説明書類を公衆の縦覧に供した者は、1年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処し、またはこれを併科するとされています(金融商品取引法第198条の6第4号・第6号)。
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第二種金融商品取引業者への検査

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2014-5-21 9:26

昨年より第二種金融商品取引業者への臨店検査(証券取引等監視委員会または財務局による検査)が増えています。

(実際に当事務所の複数のお客様のところへも検査が入りました。)
 
  • 会社の規模が小さいから検査は来ない
  • ファンド募集をしていないから検査は来ない
  • 信託受益権の取引が少ない(全く無い)から検査は来ない
  • 顧客との間でトラブルは起きていないから検査は来ない
 
これらは誤解であり、全ての金融商品取引業者に検査が入る可能性があります。
 
金融商品取引業者には検査の受忍義務がありますので、いかなる理由があれ検査を拒むことはできません。
 
  • 検査官の立ち入りを拒む
  • 資料の提示を拒む
  • 役職員の面談を拒む
  • 資料、データを隠ぺい、消去する
 
これらは「検査忌避」と呼ばれる行為に該当し、は刑事罰・行政処分の対象となります。
 
  • 刑事罰: 1年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金 + 法人にも2億円以下の罰金
  • 行政処分: 業務停止命令、登録取消処分
 
したがって、検査官が皆さんの会社に来られたときには(原則として無予告検査です)、策を弄することなくありのままの姿を見せるほかありません。
 
本来、法令等を遵守して事業を行っているのであれば、たとえ検査が入ったとしても困ることはないはずです。
当局も法令違反や投資家保護に問題が無い会社に対して処分を行うことは絶対にありません。
 
故意に法令に反して(あるいは法令違反であることを認識しながら)事業を行おうという人はあまりいないと思います。
(個人的にはそうであって欲しいです。)
しかし、法令に関する知識が足りないため、無自覚のまま法令違反状態になっている会社は少なくありません。
だからと言って「知らなかった」で済まされるはずもなく、それこそ法令等遵守(コンプライアンス)態勢が欠如している証左であるとして、行政処分につながりかねません。
 
「検査対策」が「検査が入っても、法令違反等により行政処分を受けることが無いようにする」という意味だとすれば、その方法はただ一つしかありません。
それは、自社のコンプライアンス態勢を点検し、足りないところがあればそれを補っていくことに尽きます。
 
形ばかりの社内規程を作ったとしても、業務においてそれらの規程が守られていなければ何の意味もありません。
計画→実行→チェック→見直しというPDCAサイクルで、常に自社のコンプライアンス態勢の構築・強化をしていくことが重要なのです。

 

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 平成26年4月1日より、消費税が5%から8%に引き上げられます。

 
不動産売買は総額が大きいですから、増税による影響が心配されているところです。
 
このため、不動産売買契約書に貼付する印紙が軽減されることになっています。
 
具体的には、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」に係る印紙税は下記のとおりとなります。
 
 
契約金額 印紙の額
10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円
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開業4周年

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2014-3-1 0:00

おかげさまをもちまして、不動産法務サポートオフィス行政書士事務所は開業4周年を迎えました。

ひとえに支えてくださったお客様、パートナーの皆様のおかげと厚く御礼申し上げます。

初心を忘れず日々精進してまいりますので、今後とも引き続きよろしくお願い申し上げます。



平成26年3月1日

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所

代表 中沢 誠
 

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謹賀新年

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2014-1-1 0:00

 

 

旧年中は大変お世話になりました。

本年もよろしくお願い申し上げます。

 

平成26年(2014年)元旦

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所
行政書士  中沢  誠

 

※新年は1月6日(月)より営業を開始いたします。

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Merry Christmas !

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2013-12-24 0:00


早いもので、2013年も残り1週間となりました。


今年も山あり谷ありでしたが、終わりよければ全て良しということで、年が変わるその瞬間まで全力で走り抜けたいと思います。


We wish you a merry Christmas and a happy new year!


※年内の営業は12月27日(金)まで、新年は1月6日(月)より営業いたします。

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不動産特定共同事業法の改正

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2013-12-21 14:31

 平成25年(2013年)12月20日、改正不動産特定共同事業法が施行されました。

 今回の改正のポイントは、倒産隔離型の不動産特定共同事業スキームが構築できるようになった点であり、不動産ファンドビジネスに新たな動きが出てくることが期待されています。

 

投資家から集めた資金により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うこと(不動産ファンド)を「不動産特定共同事業」といい、これを行うためには許可が必要です。

 ところが、不動産特定共同事業の許可要件は、資本金が1億円以上、専門知識を有する者(業務管理者)を事務所毎に置くこと等とされていたため、案件毎に組成するSPCがこうした要件を満たすことは困難でした。このため、わざわざ投資物件を現物不動産から不動産信託受益権に変換し、不動産特定共同事業法の適用を回避することが行われてきました。(近年不動産信託が広く利用されることになった理由の一つです。)

 今回の改正では、不動産特定共同事業者に業務を委託することにより、SPC自体は許可を得る必要がなくなり、現物不動産のままファンドを組成することが可能になりました。

 

【改正のポイント】

  •  不動産を保有するSPC(特例事業者)は許可不要(ただし、届出は必要)
  • SPCへ出資する投資家はプロに限定(特例投資家)
  • 特例投資家の範囲が拡大され、金融商品取引法上の特定投資家(適格機関投資家、上場会社等)も含まれる
  • 特例事業者は、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を、不動産特定共同事業者(第三号事業者)に委託しなければならない
  • 特例事業者は、不動産特定共同事業者の締結の勧誘の業務を不動産特定共同事業者(第四号事業者)に委託しなければならない
  • 第三号事業者の資本金要件は5000万円とされている
  • 第四号事業者の資本金要件は1000万円とされており、また金融商品取引法の「第二種金融商品取引業者」の登録をしていることが要件とされている
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不動産の売買を行う場合、一般的には不動産会社(仲介業者)に依頼することが多いかと思います。

しかし、不動産会社を介さずに不動産の売買を行うことは法律上問題はなく(※)、最近は親族間等に限らず、売主・買主が直接取引を行うことが少なくありません。

※宅地・建物の売買あるいは売買・賃貸の媒介(仲介)を、不特定多数の人を相手方として反復・継続して行う場合には、宅地建物取引業の免許が必要です。


個人間で不動産売買を行う場合の注意点を幾つか挙げておきます。


(1)本人確認



高額であるが故、不動産取引を利用した詐欺事件が後を絶ちません。親族や知人でない相手方と取引を行う場合には、相手方の素性等を慎重に確認することが大切です。

また、たとえ親族や知人であったとしても、代理人取引には気を付けてください。本人に無断で取引をしてトラブルとなるケースも少なくありませんので、必ず本人の意思を直接確認するようにしましょう。


(2)法令上の制限



土地利用や建築については、各種法令によって様々な制限が課せられており、現在その土地の上に建物が建っているからといって、必ずしも同規模の建て替えができるとは限りません。せっかく高いお金を払って不動産を手に入れたとしても、購入の目的を実現することができなければ意味がありませんから、購入前にきちんと調べておかなければなりません。

不動産会社が仲介に入る場合であれば、不動産会社が対象不動産の権利関係や法令上の制限について調査を行い、取引主任者による「重要事項説明」を行ってくれます。しかし、不動産会社が介在しない場合には、買主が自ら調べる必要があります。調査を怠ったことによる損害は買主が負わなければならず、まさに自己責任ということになります。


(3)契約書



「親族どうし(知人どうし)だから、契約書なんて要らないよ」と仰る方がいらっしゃいます。「親族(知人)だからトラブルになることはない」という思いからかもしれませんが、取引をきっかけに親族(知人)間に深刻な争いが生じることは決して稀なことではありません。

むしろ、親族(知人)との大事な絆を失わないためにも、取引内容を明確にした契約書を作成すべきだと思います。

なお、市販の契約書やインターネットで公開されているサンプルをそのまま使用することはお薦めできません。不動産は極めて個別性が強く、また取引の経緯によって契約書に定めるべきことや定め方が異なってきますので、そういったことを適切に反映しない契約書を用いることは、却ってトラブルにつながりかねないからです。



不動産会社を介さない個人間売買のメリットは、何と言っても仲介手数料が不要になるということです。仲介手数料の上限は「売買代金の3%+6万円+消費税」ですから、その金額は何十万円、何百万円となり、決して小さな差ではないですよね。

とはいえ、不動産は高額ですし、土地利用や建築に関する規制も複雑になっていますので、専門家のサポートを受ける等、細心の注意を払って慎重に取引を行うべきでしょう。
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事務所移転のお知らせ

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2013-11-1 8:17

平素は格別のご厚情を賜り厚く御礼申し上げます。

このたび当事務所は、台東区蔵前四丁目に移転いたしました。

蔵前は玩具、文具、人形、小物などの問屋・小売店が集まる地域として知られています。

さまざまな問屋が軒を並べ特色ある問屋街があり、界隈には下町情緒ある街並みが残されています。

新事務所が入居する「タイガービル」は、台東区内に現存するビルの中では最も古く、登録有形文化財に指定されています。...

昭和初期(昭和9年という説あり)に建てられたビルということで、外観だけでなく、内部もかなりレトロな感じです。

→ こちらをご覧ください。

お近くにお出かけの際には、是非ともお立ち寄りください。
(外出していることが多いので、予めご連絡頂ければ幸いです。)

★館内の写真撮影は禁止されておりますのでご了承ください。

住所: 〒111−0051

     東京都台東区蔵前四丁目30番7号
     タイガービル52号室

電話: 03−5829−8097

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宅地建物取引業者による重要事項説明、及び不動産信託受益権売買に関わる金融商品取引業者による契約締結前交付書面の交付においては、宅地又は建物に係る法令上の制限についての説明することになっています。
 
もともと多岐にわたる法律が列挙されているところに、毎年のように説明すべき法律が増えていますので、最新の改正情報を把握しておくことが重要です。
 
 
直近では、「都市の低炭素化の促進に関する法律」に関する説明が新たに加わっています(平成24年12月4日施行)
 
「都市の低炭素化の促進に関する法律」は、社会経済活動その他の活動に伴って発生する二酸化炭素の相当部分が都市において発生しているものであることに鑑み、都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針の策定について定めるとともに、市町村による低炭素まちづくり計画の作成及びこれに基づく特別の措置並びに低炭素建築物の普及の促進のための措置を講ずることにより、都市の低炭素化の促進を図ることを目的としています。 
 
同法では、市町村が作成する「低炭素まちづくり計画」の中に「樹木が相当数存在し、これらを保全することにより都市の低炭素化が効果的に促進されることが見込まれる地域及び当該区域において保全すべき樹木又は樹林地等の基準に関する事項」が挙げられており(同法第7条第3項第4号イ)、その事項が記載されているときには、市町村等は、樹木の所有者等と「樹木管理協定」を締結し、樹木等の所有者に代わって保全・管理を行うことができることになります(同法第38条第1項)。
 

この協定は、その公告があった後において、新たに当該樹木等管理協定に係る協定樹木の所有者等になった者に対してもその効力が及ぶこととされており(同法第43条)、このことを重要事項説明の中に記載する必要があります。 

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開業3周年となりました

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2013-3-1 0:00

 不動産法務サポートオフィスは2010年3月1日に創業いたしましたので、本日で3周年となります。

3年前に開業したときは不安で眠れぬ夜を過ごし、時には体調を崩してしまうこともありました。

そんな中で多くのお客様に支えられ、諸先輩方や仲間から数えきれないアドバイスと励ましを頂けたことが、今こうして3周年を迎えることができた理由だと思っております。

なかなかお一人おひとりに感謝の言葉を伝えることはできませんが、この場を借りて心より御礼申し上げる次第です。
 

既にお知らせいたしておりますとおり、私は現在青山ビジネスソリューション株式会社の立ち上げに参画いたしております。

従前より当事務所で取り組んでまいりました不動産、不動産信託受益権の取引に関わるサポートにつきましては、より充実したサービス内容を提供させて頂けるものと自負いたしております。

今後とも引き続きご厚情を賜れれば幸甚です。

何卒よろしくお願い申し上げます。

不動産法務サポートオフィス

行政書士 中沢  誠

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本年もよろしくお願いいたします!

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2013-1-1 0:00

謹賀新年 

 

新年あけましておめでとうございます。
 

旧年中は大変お世話になりました。

 

平成24年は、私にとって「暗中模索」という言葉がぴったりの一年でした。

長い長いトンネルに入って出口にたどり着けず、不安に押し潰されそうな日もありました。

しかし、多くの人々の励まし、サポートのお蔭で、なんとかここまでやってくることができました。


いまだトンネルの中におりますが、かすかに出口の光が見えています。

必ずたどり着くことができると信じて、前へと歩みを進めていきたいと思います。
 

本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

平成25年元旦

不動産法務サポートオフィス
行政書士 中沢 誠

※新年は1月7日(月)より営業いたします。

 

 

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Merry Christmas!

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2012-12-24 13:56

 Merry Christmas!

早いもので、2012年も残り1週間となりました。

思った以上にできたこと、なかなか思うようにできなかったこと、どちらも様々ございますが、泣いても笑っても新しい年はやってまいります。悔いの残らぬよう、最後まで全力で走り抜けたいと思います。

We wish you a merry Christmas and a happy new year!


 

※年内の営業は12月28日(金)まで、新年は1月7日(月)より営業いたします。

 

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 昨日(2012年12月19日)、東京・銀座にある「中小企業会館」にて、主催セミナー「不動産信託受益権に関わるコンプライアンス研修」を開催させて頂きました。

先月と同様、今回も全国各地から多くの方々にご参加頂きました。改めて厚く御礼申し上げます。 

受講者の皆様よりたくさんのコメントを頂戴いたしましたので、一部を紹介させて頂きます。

  • コンプライアンスの全体像を把握できて良かったと思います。また、個別の事例等についてもご説明頂き、非常に分かり易かったです。
  • 概要のつかみやすい研修で助かりました。社内での研修の参考にさせていただきたいと思いました。
  • 不動産業者の場合はどうするか等の説明をしていただき、分かりやすかったです。
  • 不動産信託受益権に関する様々な法律の説明を詳しくしていただき、大変参考になりました。ゆっくりした口調で、とても聞きやすかったです。
  • 内容もさること乍ら、今回の教材は常に座右に置いておくのに適するものだと思いました。今後何かある度に紐解きたいと思います。改めてコンプライアンスの重要性を考えさせられました。
  • 自分の中でバラバラだった知識がまとまった気がいたします。ありがとうございました。各人の意識、理解の向上、現体制の見直し等の必要性を感じました。会社に持ち帰ります。
  • 関係する監督指針とパブコメを紹介してあり、とても参考になりました。

今年のセミナーはこれが最後となります。来年もより良いセミナーを開催してまいりたいと思います。

 → こちらで来年予定しているセミナーのご案内をしております

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昨日(2012年11月22日)、東京・銀座にある「中小企業会館」にて、主催セミナー「不動産信託受益権に関わるコンプライアンス研修」を開催させて頂きました。

全国各地から多くの方々にご参加頂きました。改めて厚く御礼申し上げます。 

4時間にわたる長丁場でありましたが、実に熱心に聴いて頂き、また終了後にもご質問も多数頂戴し、皆さんの関心の高さが窺えました。

受講者の皆様よりたくさんのコメントを頂戴いたしましたので、一部を紹介させて頂きます。

  • 極めて明解なお話をありがとうございました。態勢の反復、アウトプット、規程の作成、前途多難ですがしっかりやります。
  • 簡潔な内容で頭の整理ができた。
  • 聞き取りやすく、また資料も法令、監督指針等をふまえたものとなっており、有用性が高いものと思います。
  • とても分かりやすく、社内で何をすべきかが理解できました。例題となる話もあり、分かりやすかったです。
  • 日常トラブルがないよう留意していますが、受講によって具体的かつ明確に認識できた。
  • 書籍や条文のみの学習ではいまいち把握できない部分を解説によって補うことができました。
  • テキストを開いた瞬間には理解できるか不安でしたが、非常にわかりやすく解説いただきました。ありがとうございました。
  • 大変解りやすく講義していただきまして有難うございました。
  • 説明の仕方が平易な表現でとても分かりやすかったです。
  • コンプライアンスとして何をすべきかがとても分かり易く、理解できるセミナーでした。どうも有難うございました。

このように言って頂けるのは講師冥利につきます。慢心せずさらに精進してまいりたいと思います。

来月も同じ内容でセミナーを開催いたしますので、不動産信託受益権取引に関わるプレーヤーの皆様に是非ともご参加頂きたく存じます。

 → 12月19日開催「不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス研修」




 

 

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森林の所有権を取得したら届出が必要です

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執筆 : 
2012-10-1 18:35

 森林法の改正により、個人、法人を問わず、売買や相続等により一定の森林の土地を新たに取得した方は、面積に関わらず届出をしなければならないことになりました。(ただし、国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出している方は対象外です。)

 
 
国土利用計画法や公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出とは異なり、相続、法人の合併といった一般承継の場合にも届出が必要であること、また面積要件が無いことに注意が必要です。
 
 
なお、届出をしなかった場合、または虚偽の届出をした場合には、10万円以下の過料となります。
 
 
対象 地域森林計画の対象となつている民有林
届出が必要な場合 新たに当該森林の土地所有者となった場合
届出時期 当該森林の土地の所有権を取得した日から90日以内
届出先 市町村長
 
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媒介契約と指定流通機構

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執筆 : 
2012-9-16 22:00

 宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換の媒介(仲介)の依頼を受ける場合、次のいずれかの契約類型によることになります。

  (1)一般媒介契約
(2)専任媒介契約
(3)専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、依頼者が何社の宅地建物取引業者に依頼してもよいというものです。これに対して、専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、その宅地建物取引業者にしか依頼できないとするものです。

(ちなみに、「専任」と「専属専任」の違いは、後者の場合依頼者が自ら売買の相手方を見つけた場合(自己発見取引)であっても、当該宅地建物取引業者を通さないと取引ができないという点にあります。)

ところで、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は対象物件の情報を指定流通機構に登録しなければならないとされています。指定流通機構というのは、宅地建物取引業者間で物件情報を共有化するためのシステムで、レインズ(REINS)と呼ばれています。

指定流通機構への登録が義務付けられているのは、物件の売却依頼を受けた業者が「両手」(売主・買主とも自社の顧客となり、両方から仲介手数料を受領すること)を狙って、情報を自社内で囲いこむといった弊害を防ごうという趣旨であると考えられます。

しかし、売主の中には、あまり情報を表に出さずに売却活動をして欲しいという希望を持っている人もいます。そのために信頼できる業者一社のみに媒介を依頼したいところ、専任媒介契約とすると指定流通機構に登録しなければならなくなるという矛盾が生じてしまうことがあるのです。そのため、形式上は一般媒介契約としつつ、お互いの信頼関係をベースに、実際には一社のみにしか依頼しないということもよく行われています。

広範囲に情報を公開したほうが、より良い条件の買い手をより早く見つけることができる、という仮説に基づいて指定流通機構の制度は作られています。一方で、同じものが世の中に二つと存在しない不動産の商品特性を考えたとき、果たしてその仮説は正しいといえるでしょうか。

情報過多の世の中なので、情報発信のあり方を改めて吟味すべきだと思います。先に述べた両手狙いの弊害も防止すべきであるのは確かですが、かといって、なんでもかんでもオープンにすることが依頼者の利益につながるとは思えませんので、そのバランスをとる方法を検討すべきだろうと思います。

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「内部監査」、してますか?

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2012-9-15 21:22

 金融商品取引業の登録にあたっては、内部監査部門を設置することが求められています。

 
内部監査とは、営業店を含む全ての部門から独立した内部監査部門が、被監査部門における内部管理態勢等(法令遵守態勢及びリスク管理態勢を含む。)の適切性、有効性を検証するプロセスです(金融商品取引業者等検査マニュアルより)。
 
「金融商品取引業者等向けの総合的監督指針」では、以下の記載があります。
 
『代表取締役は、内部監査の重要性を認識し、内部監査の目的を適切に設定するとともに、内部監査部門の機能が十分発揮できる機能を構築(内部監査部門の独立性の確保を含む。)し、定期的にその機能状況を確認しているか。また、被監査部門等におけるリスク管理の状況等を踏まえた上で、監査方針、重点項目等の内部監査計画の基本事項を承認しているか。更に、内部監査の結果等については適切な措置を講じているか。』
 
金融庁は内部監査を非常に重要視しておりますので、しっかりとした内部監査が行われていなければ、臨店検査で指摘され、業務改善命令を受ける事態にもなりかねません。
 
 
金融商品取引業の登録が完了した会社であれば、必ず内部監査部門(担当者)が存在するはずです。
 
しかし、内部監査は単に規程を作り、担当部門・担当者を置くだけでは足りません。
 
年度計画を立て、監査を実施し、その結果を取締役会に報告し、問題点を改善していく、というPDCAサイクルに則った運用が求められます。
 
 
とはいうものの、実際には
  • 内部監査を一度も実施したことがない
  • そもそも、内部監査といっても何をしたらよいかわからない
  • 内部監査部門といっても担当者は一人だけで、とても対応できない
といった会社も少なくないのではないでしょうか。
 
不動産法務サポートオフィスでは、御社の規模・業務内容・体制等にふさわしい内部監査計画の立案と、監査実施のお手伝いをさせて頂いておりますので、お気軽にお問合せください。
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