不動産投資におけるデューデリジェンス

デューデリジェンス(Due Diligence)とは、もともと「当然払うべき注意、努力」という意味ですが、M&Aや不動産証券化等の世界で行われる詳細な調査・分析のことを指します。

不動産投資・不動産証券化の場面で行われるデューデリジェンスは、通常次の3つの側面から実施されます。

(1)法的(権利関係)調査

  •  売主が対象物件を処分する権利・権限を有しているか。
  •  信託契約、借地契約等の内容。
  •  テナントとの賃貸借契約の内容。
  •  対象物件に関して訴訟等が提起されていないか。
  •  (当該取引に際しての)売買契約その他関連契約の内容。 等

(2)物理的状況調査

  •  土壌汚染の有無。
  •  アスベスト等の有害物質の使用状況。
  •  地震リスク(PML)、建物の耐震性能。
  •  建築法規に関する遵法性。
  •  境界確定状況。
  •  短期/長期修繕費用の見積。 等

(3)経済的調査

  •  市場動向、地域要因・立地特性。
  •  テナントの属性、使用目的、信用情報、支払状況。
  •  稼働率の推移、適正賃料、テナント誘致の競争力の有無。
  •  過去の費用水準、費用見直しの可能性。
  •  将来の売却にあたっての競争力。 等

これらの調査は買主だけで行うことは不可能で、弁護士、公認会計士・税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、各種調査会社、ゼネコン、リーシング業者等、それぞれの専門家に発注することが通例です。

しかし、ただ単に各専門家からレポートを受領するだけではデューデリジェンスを行ったことにはなりません。

それぞれのレポートに記載された内容を咀嚼し、それを投資判断・運用戦略にどのように活かしていくかということが重要なのです。

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