2015年

ブログ更新: 民法改正による不動産取引への影響(3)賃貸物の修繕等

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民法改正による不動産取引への影響(3)賃貸物の修繕等

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賃貸物の修繕義務等に関する規定が改正となります。
 
【現行】
 
(賃貸物の修繕等)
第606条  賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
2  賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
 
 
【改正案】
 
(賃貸人による修繕等)
第606条  賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2  賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
 
(賃借人による修繕)
第607条の2 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
 一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
 二 急迫の事情があるとき。
 
 
賃貸物の修繕義務を賃貸人が負うというのは現行と変わりありませんが、今回の改正では、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕の必要性が生じた場合には、賃貸人には修繕義務が無いということが明確になりました。
 
もう一つの改正点は、賃借人の修繕する権利を明確にしたことです。
 
修繕は本来賃貸人の義務ですが、賃貸人が修繕義務を果たさないとき、急迫の事情があるときには、賃借人のほうで修繕を行うことができるという規定が新設されています。
 
修繕についてはトラブルの多いところですので、改正法の規定を踏まえて、賃借人に帰責性があるときには賃貸人に修繕義務がないことや賃借人の修繕権について、賃貸借契約書の中で明記していくことが望ましいと思われます。

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ブログ更新: 金融商品取引法の改正と第二種金融商品取引業者の対応

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金融商品取引法の改正と第二種金融商品取引業者の対応

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金融商品取引法等の一部を改正する法律(平成26年法律第44号)が、平成27年5月29日(金)に施行されることが発表されました。
 
不動産信託受益権を取り扱う第二種金融商品取引業者に影響があるのは、「登録拒否事由」として以下の事項が追加されたことが挙げられます(金融商品取引法第29条の4第1項第4号ニ)。
 
協会(認可金融商品取引業協会又は第78条第2項に規定する認定金融商品取引業協会をいい、登録申請者が行おうとする業務を行う者を主要な協会員又は会員とするものに限る。以下この号及び第33条の5第1項第4号において同じ。)に加入しない者であって、協会の定款その他の規則(有価証券の売買その他の取引若しくは第33条第3項に規定するデリバティブ取引等を公正かつ円滑にすること又は投資者の保護に関するものに限る。)に準ずる内容の社内規則(当該者又はその役員若しくは使用人が遵守すべき規則をいう。)を作成していないもの又は当該社内規則を遵守するための体制を整備していないもの
 
つまり、(1)協会に加入するか、(2)協会のルールに準じた社内規則を作成して且つ社内規程を遵守する体制を整備する、のいずれかの対応をしなければいけないということです。
 
これは新規に登録する会社だけではなく、既に第二種金融商品取引業の登録を受けている会社についても同じであり、施行日までに対応することが求められます。
 
協会への加入を促進するというのが今回の改正のポイントの一つですが、協会への加入自体はあくまでも任意であり、加入しないで独自の対応をすることも可能です。
 
ただ、協会に加入する場合には協会のサポートを受けながら体制整備を進めていけば良いわけですが、協会に加入しない場合には自力で・独力で「協会に加入しているのと同等の体制」を整備しなければなりません。
 
体制整備をするうえで参考にすべきは、今回の改正法の施行と同時に改正される監督指針(金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針)です。
 
?−2−6 協会未加入業者に関する監督上の留意点
 
(1)主な着眼点
 
? 金融商品取引業協会に加入しない金融商品取引業者(個人である場合を除く。?−2−6において「協会未加入業者」という。)は、協会規則に準ずる内容の社内規則を適切に整備しているか。
? 社内規則の適正な遵守を確保するための態勢整備(役職員への周知、従業員に対する研修等やその遵守状況の検証など)が図られているか。
? 協会規則に改正等があった場合には、それに応じて直ちに社内規則の見直しを行うこととしているか。 
 
(2)監督手法・対応 
 
協会未加入業者の社内規則の策定・改正・遵守状況等に関して問題が認められる場合には、深度あるヒアリングや、必要に応じて金商法第 56条の2第1項の規定に基づく報告を求めることを通じて、金融商品取引業者における自主的な改善状況を把握することとする。また、公益又は投資者保護の観点から重大な問題があると認められる場合には、金商法第51条の規定に基づく業務改善命令を発出する等の対応を行うものとする。さらに、報告徴求の結果、協会規則に準ずる内容の社内規則を作成していると認められない場合又は当該社内規則を遵守するための体制を整備していないと認められる場合には、金商法第52条第1項の規定に基づく業務停止命令等の発出も含め、必要な対応を検討するものとする。
 
協会で定めるルールを参考に社内規則を作成すること自体は、さほど難しいことではないと思います(不動産の業界団体等から雛型が提示されていますので、それらを参考にすれば良いでしょう)。
 
しかし、社内規則を作成するだけでなく、社内規則の適正な遵守を確保するための態勢を整備することも求められています。
 
具体的には、作成した社内規則を役職員への配布する、従業員に対する研修を行う(1回やれば良いということではなく継続的に行うことが必要)、遵守状況の検証(コンプライアンス部門でのチェックや内部監査)等を行うことが挙げられます。
 
さらには、協会規則に改正等があった場合には、それに応じて直ちに社内規則の見直しを行わなければなりませんので、継続的に情報収集を行うことも必要となります。
 
 
なお、今回の改正によって、金融商品取引業者に業務を的確に遂行するための業務管理体制の整備が新たに義務付けられ、体制を整備をしなければ登録拒否事由に該当することになりますので、あわせてご留意ください(金融商品取引法第33条の3、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第1項、金融商品取引法第29条の4第1項第1号ヘ)。
 
金融商品取引法
(業務管理体制の整備)
第35条の3  金融商品取引業者等は、その行う金融商品取引業又は登録金融機関業務を適確に遂行するため、内閣府令で定めるところにより、業務管理体制を整備しなければならない。
 
 
金融商品取引業等に関する内閣府令
(業務管理体制の整備)
第70条の2 法第35条の3の規定により金融商品取引業者等が整備しなければならない業務管理体制は、金融商品取引業等を適確に遂行するための社内規則等(社内規則その他これに準ずるものをいう。)を整備し、当該社内規則等を遵守するための従業員に対する研修その他の措置がとられていることとする。
(第2項以下略)
 

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ブログ更新: 民法改正による不動産取引への影響(2)賃貸借の存続期間

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民法改正による不動産取引への影響(2)賃貸借の存続期間

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現行の民法においては、賃貸借の存続期間は20年が上限とされていますが、今回の改正によって上限が50年に延長されます。
 
【現行】
 
(賃貸借の存続期間)
第604条  賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。
 
 
【改正案】
 
(賃貸借の存続期間)
第604条  賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。
 
 
建物所有目的の土地賃貸借や建物賃貸借については、借地借家法の適用が適用されるため、今回の改正の影響はありません。
 
借地借家法が適用されない土地の賃貸借の例としては、太陽光パネルの設置やゴルフ場の敷地等があります。
 
これらについては従前20年を超える契約をすることができなかったので、今回の改正によってより長期の契約ができるというメリットが生じることになります。

 

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ブログ更新: 民法改正による不動産取引への影響(1)時効期間と起算点の変更

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民法改正による不動産取引への影響(1)時効期間と起算点の変更

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今回の改正により、消滅時効制度が大きく変わります。

  • 時効期間と起算点
  • 商事消滅時効(商法第522条)の廃止(民法の消滅時効に一元化)
  • 定期給付債権の短期消滅時効(現行第169条)の廃止
  • 各種短期消滅時効(現行第170〜174条)の廃止

ここでは、上記のうち「時効期間と起算点」の改正について検討します。

【現行】

(消滅時効の進行等)
第166条  消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。
2  前項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を中断するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。

(債権等の消滅時効)
第167条  債権は、10年間行使しないときは、消滅する。
2  債権又は所有権以外の財産権は、20年間行使しないときは、消滅する。

【改正案】

(債権等の消滅時効)
第166条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。
2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する。
3 前2項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。

現行法では、「権利を行使することができる時」を起算点とし、そこから10年間権利を行使しなかったときに消滅時効が成立するとしています。

これに対し、改正案では、原則として「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年」と「権利を行使することができる時から10年」のいずれか早い方で時効が成立するとしています。

現行法と比べると、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年」で時効が完成してしまう点が債権者にとって不利(債務者にとって有利)ということになります。

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ブログ更新: 民法改正案が国会に提出されました

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民法改正案が国会に提出されました

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平成27年3月31日、民法改正に関わる法律案が国会に提出されました。

今の通常国会で成立した場合、公布の日から起算して3年以内の政令で定める日から施行するとされていますので、2018年中には施行される見込みです。

民法は明治時代に制定された法律ですが、親族・相続関係を除き、これまで大幅な改正が行なわれたことはありませんでした。

しかし、制定から100年以上が経過し、その間の社会・経済状況というのは大きく様変わりしており、こうした時代の変化に対応することが今回の改正の目的です。

検討段階から比べると穏当な改正であると言われていますが、それでも実務への影響は少なくなさそうです。

次回より、民法改正が不動産取引実務に与える影響について検討していきます。 

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