2015年

重要事項説明の改正(下水道法)

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 宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明については、説明すべき項目が頻繁に改正されていますので注意が必要です。

直近では、平成27年7月19日より、下水道法第25条の9が説明事項に加わっています。

公共下水道管理者と所有者等は雨水貯留施設の協定を締結することができるとされ、下水道法第25条の9において同法第25条の7に規定する公示があった管理協定については、その公示後に当該管理協定の対象である雨水貯留施設の所有者等となった者等に対してもその協定の効力が及ぶとされています。

そこで、宅地の購入者等が不測の損害を被ることを防止するため、宅地建物取引業法施行令第3条第1項で定める法令に基づく制限を重要事項として説明するよう義務付けられたものです。

下水道法
(他の施設等の設置の制限)
第25条の9  流域下水道管理者は、流域関連公共下水道を接続する場合、あらかじめ他の施設又は工作物その他の物件の管理者と協議して共用の暗渠を設ける場合、国、地方公共団体、電気通信事業法第120条第1項に規定する認定電気通信事業者その他第24条第3項の政令で定める者が設置する電線その他流域下水道の管理上著しい支障を及ぼすおそれのないものとして政令で定めるものを固着し、若しくは突出し、又は流域下水道の施設を横断し、若しくは縦断して設ける場合その他政令で定める場合を除き、何人に対しても、流域下水道の施設にいかなる施設又は工作物その他の物件も設けさせてはならない。

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ブログ更新: 暑中お見舞い申し上げます

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 ブログを更新いたしました。

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暑中お見舞い申し上げます

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暑中お見舞い申し上げます 

梅雨が明け厳しい暑さの毎日ですがいかがお過ごしでしょうか。
平素は格別のご厚情を頂き心より御礼申し上げます。
今後ともこれまで同様のご交誼を賜りますようよろしくお願い申し上げます。

平成27年盛夏

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所
行政書士  中沢 誠

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ブログ更新: 社内規則の策定と遵守させるための体制整備

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社内規則の策定と遵守させるための体制整備

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改正金融商品取引法が施行(平成27年5月29日)から1か月以上が経過しました。

改正法への対応でかなりバタバタしましたが、備忘のためブログに記しておこうと思います。

今回の改正では、「登録拒否事由」として、

協会(認可金融商品取引業協会又は第78条第2項に規定する認定金融商品取引業協会をいい、登録申請者が行おうとする業務を行う者を主要な協会員又は会員とするものに限る。以下この号及び第33条の5第1項第4号において同じ。)に加入しない者であって、協会の定款その他の規則(有価証券の売買その他の取引若しくは第33条第3項に規定するデリバティブ取引等を公正かつ円滑にすること又は投資者の保護に関するものに限る。)に準ずる内容の社内規則(当該者又はその役員若しくは使用人が遵守すべき規則をいう。)を作成していないもの又は当該社内規則を遵守するための体制を整備していないもの

が加わりましたので、改正法の施行までに(1)協会に加入するか、(2)協会のルールに準じた社内規則を作成して且つ社内規程を遵守する体制を整備する、のいずれかの対応を迫られました。

具体的には、(2)の場合、第二種金融商品取引業協会の定款その他の規則のうち、以下の協会規則に準じた社内規則を策定する必要がありました。

  • 広告等の表示及び景品類の提供に関する規則
  • 投資勧誘及び顧客管理等に関する規則
  • 第二種業内部管理統括責任者等に関する規則(同規則に関する細則を含む。)
  • 反社会的勢力との関係遮断に関する規則
  • 個人情報の保護に関する指針

おかげさまで多くの二種業者様からご依頼を頂き、各社の状況に応じた社内規則の案文を作成させて頂きました。

しかし、社内規則を定めるだけでは足りません。

社内規則を遵守させるための体制についても整備する必要があります。

具体的には、社内研修等によって役職員への周知を図ることや、社内規則が遵守されているかの検証方法(自主点検とか内部監査とか)を定めなければなりません。

社内規則の策定以上に難題ではありますが、各社様ともなんとか施行日までに間に合わせることができました。
 

ただし、ここまでは言わば「仏」を作るという段階であって、実際の運用によって「魂」を入れることが大事なのは言うまでもありません。

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金融ファクシミリ新聞社セミナーで講師を務めます

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 来る8月24日に金融ファクシミリ新聞社セミナーで講師を務めます。

→ 宅地建物取引士が不動産ビジネスで求められるコンプライアンスの実行

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不動産信託受益権取扱業者様向けサービスメニューのご案内

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 第二種金融商品取引業者は、第二種金融商品取引業協会の自主規制規則に準じた内容の社内規則等を策定し、当該社内規則等を遵守するための従業員に対する研修その他の措置がとられているという業務管理体制を整備しなければならないとされています。


不動産法務サポートオフィス行政書士事務所では、不動産信託受益権を取り扱う第二種金融商品取引業者様の業務管理体制の整備をサポートしております。

→ 不動産信託受益権取扱業者様向けサービスメニュー

 

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セミナー開催のお知らせ(不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス講座)

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不動産投資マーケットが活況を呈する中、不動産信託受益権の取引も活発に行なわれています。
現物不動産であれ、不動産信託受益権であれ、取得する投資家の立場ではその差をあまり意識していない一方、取引に関わるプレーヤーとしては、金融商品取引法の複雑な規制を遵守する必要があります。
こうした中、平成27年5月29日に改正金融商品取引法が施行され、協会への加入促進が図られるとともに、金融商品取引業者に対して業務管理体制の整備が義務付けられました。
また、近時、第二種金融商品取引業者に対する金融検査が広がりを見せており、業者に対して登録取消や業務改善命令が出される事案も出ております。
本セミナーでは、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」を参考にしながら、不動産信託受益権を取り扱う第二種金融商品取引業者におけるコンプライアンス態勢の構築のポイントについて解説いたします。

お申込みはこちらから

→ 不動産信託受益権取引に関わるコンプライアンス講座

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ブログ更新: 民事信託

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民事信託

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 小職がセミナー等で取り上げている「信託」は、資産流動化の信託と呼ばれる種類のものであり、信託銀行・信託会社が受託者となっているものです。

 
「信託の引き受け」を営業(営利を目的として、不特定多数の者を相手に、反復継続して行われる行為)として行う場合には、信託業法に基づく免許あるいは登録が必要とされています。
 
反対に言えば、営利を目的とせず、特定の者から1回だけ信託を受託する場合には、信託業法上の免許・登録は不要であり、このような信託を「民事信託」といいます。
 
この「民事信託」が昨今注目を浴びており、相続対策、事業承継、福祉、まちづくり等、信託の機能を活用して様々な取組みが行われつつあります。
 
こうした中、小職も遅まきながら民事信託に関する研究を始めたところであり、将来的には民事信託を絡めたサービスを提供してまいりたいと考えております。

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