2014年

暑中お見舞い申し上げます

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 暑中お見舞い申し上げます

平素は格別のお引き立てにあずかり、誠にありがとうございます。

連日の酷暑ですが、ご健勝のこととお慶び申し上げます。

今後とも一層のご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。

 

☆夏期休業のお知らせ☆

誠に勝手ながら8月9日(土)〜8月17日(日)まで夏期休業とさせて頂きます。

平成26年盛夏

不動産法務サポートオフィス行政書士事務所
行政書士 中沢  誠

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セミナー開催のお知らせ

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 来る9月26日(金)に、入江行政書士事務所との共催にてセミナーを開催することになりました。

不動産信託受益権を取り扱う第二種金融商品取引業者様におかれましては、ふるってご参加くださいますようお願い申し上げます。

 


第二種金融商品取引業者におけるコンプライアンス態勢構築のポイント

金融商品取引法の改正により、第二種金融商品取引業者の登録拒否要件がより厳しくなりました。既に登録を受けている業者についても、改正法への対応が求められています。
また、昨年度に引き続いて第二種金融商品取引業者への臨店検査が順次行われており、行政処分を避けるために、社内のコンプライアンス態勢を構築しておくことは喫緊の課題となっています。
本セミナーでは、不動産信託受益権の媒介を行っている第二種金融商品取引業者の方を対象として、今般の改正法への対応と、コンプライアンス態勢の構築・強化のため実践すべきポイントについて解説いたします。 

→ 詳細・お申込みはこちらから 

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ブログ更新: 検査済証の無い建築物

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国土交通省が「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」を公表しましたので、ブログでご紹介いたします。

→ 検査済証の無い建築物

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検査済証の無い建築物

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建築基準法では、建築主は、工事完了後、建築主事又は指定確認検査機関による完了検査を受けて検査済証の交付を受けなければならないとされています(建築基準法第7条、第7条の2)。
 
ところが、現実には検査済証の交付を受けていない建築物が多数存在しております。
 
検査済証の交付を受けていない建築物は、建築当時の建築基準に照らして適切に工事がなされたかを判断できないため、増改築や用途変更を行うことが困難となっており、既存建築ストックの有効活用を阻害する要因となっています。
 
また、検査済証の交付を受けていない物件については、金融機関からの融資を受けづらいのが実情であり、このことも既存物件の流通を促進するうえでネックとなっています。
 
このような状況を踏まえ、このたび国土交通省が新たなガイドラインを公表しました。
 
このガイドラインは、指定確認検査機関を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法を示したものであり、検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進め、既存建築ストックを有効活用することが図られることが期待されています。
 
 
ガイドラインの基本的な考え方
 
【対象】
  • 木造戸建住宅のみでなく、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建築物を含め全ての建築物が対象。
【調査に必要な図書】
  • 「建築確認図書」(確認済証及びその添付図書)。
  • 「建築確認図書」がない場合は、依頼者が建築士に依頼し、「復元図書」を作成。
【調査方法】
  • 建築に係る「完了検査に関する指針」(=目視、計測、動作確認)をベースに、指定確認検査機関が、建築物が建築確認図書どおりの状態であることについて適合状況を調査。
  • 目視等で調査することが困難な事項(特に鉄筋コンクリート造における構造関係規定等)については、コンクリート強度の確認など必要に応じコア抜き調査などを実施した上で調査。(⇒耐震診断と同様の考え方)
【責任の範囲】
  • 調査者は、目視等により現地調査できる範囲において責任を負う。
 
→ 「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について(国土交通省ウェブサイト)
 
 

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ブログ更新: 「取引主任者」から「取引士」へ

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 ブログを更新いたしました。今回のテーマは宅地建物取引業法の改正についてです。

→ 「取引主任者」から「取引士」へ

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「取引主任者」から「取引士」へ

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 先の国会で宅地建物取引業法の改正法が成立いたしました。

 
今回の改正法の内容は下記のとおりです。
 
1)「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」と名称が変わることとなった。
 
 名称は変わりますが、取引士が行うべき業務は従前と同じです。
 (重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印、37条書面への記名押印)
 
 なお、改正法施行前に宅地建物取引主任者資格試験に合格した者については、宅地建物取引士資格試験に合格した者とみなされます。
 
2)宅地建物取引士への名称変更に伴い、業務処理の原則その他について新たな規定が定められた。
 
(宅地建物取引士の業務処理の原則)
第15条 宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
 
(信用失墜行為の禁止)
第15条の2 宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
 
(知識及び能力の維持向上)
第15条の3 宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
 
3)宅地建物取引業者の従業者への教育について努力義務が課せられることになった。
 
(従業者の教育)
第31条の2 宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。
 
4)暴力団員等であることが宅地建物取引業免許と宅地建物取引士登録の欠格事由に追加された。
 
改正法は公布から1年以内に施行されることになっておりますので、遅くとも来年6月までには施行される予定です。

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ブログ更新: 金融商品の販売等に係る勧誘方針

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 代表ブログを更新いたしました。

→ 金融商品の販売等に係る勧誘方針

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金融商品の販売等に係る勧誘方針

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勧誘方針の策定

 
 不動産信託受益権などの金融商品を販売する者等(金融商品販売業者等)は、金融商品の販売等に係る勧誘をしようとするときは、あらかじめ「勧誘方針」を定めなければならないとされています(金融商品の販売等に関する法律第9条)
 
「勧誘方針」において定めなければならない事項は以下のとおりです。
 
(1)勧誘の対象となる者の知識、経験、財産の状況及び当該金融商品の販売に係る契約を締結する目的に照らし配慮すべき事項 
 
【例】
  • 当社は、お客様の信頼の確保に努めつつ、お客様の知識、経験、財産の状況および金融商品である信託受益権のご売却・ご購入の契約を締結する目的に照らし、適切な助言・説明に努めます。 
  • 当社は、商品をお勧めするにあたっては、お客様の信頼の確保を第一義とし、法令・諸規則等を遵守し、お客様本位の投資勧誘に努めます。 
 
  
(2)勧誘の方法及び時間帯に関し勧誘の対象となる者に対し配慮すべき事項 
 
【例】 
  • 当社は、お客様ご自身に適切な投資判断を行っていただくために、商品内容やリスク内容などの重要事項について、十分かつ正確なご説明を行うことに努めます。
  • 当社は、お客様に重要な事項を告げなかったり、不確実な事項について断定的な説明をするなど、お客様のご判断を誤らせるような不適切な勧誘は行いません。
  • 当社は、お客様のご迷惑にならないよう、勧誘・アドバイスを行う時間帯、場所、方法等について十分に配慮いたします。  
 
 
(3)その他勧誘の適正の確保に関する事項 
 
 
【例】
  • 当社は、お客様に対して適正な勧誘が行われるよう、社員に対する十分な研修を行います。
  • 当社は、金融商品取引法およびその他の法令・諸規則を遵守し、適正な勧誘が行われるよう、内部管理体制の強化に努めます。
  • 当社は、お客様からの苦情、要望に対しましては、誠実に対応し、改善に努めます。
 
 
 
勧誘方針の公表
 
 金融商品販売業者等は、勧誘方針を以下の方法により公表しなければなりません。
  1. 金融商品販売業者等の本店(主たる事務所)において勧誘方針を見やすいように掲示する方法又は勧誘方針を閲覧に供する方法
     
  2. 支店・営業所等において金融商品の販売等を行う場合 金融商品の販売等を行う営業所等ごとに、勧誘方針を見やすいように掲示する方法又は勧誘方針を閲覧に供する方法 
     
  3. インターネット取引をする場合には、勧誘方針を自動送信する方法
 
罰則
 
勧誘方針を定めず、又は勧誘方針を公表しなかった金融商品販売業者等は、50万円以下の過料に処せられます。

 

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ブログ更新:  事業報告書の提出と説明書類の公衆縦覧

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 代表ブログを更新いたしました。

→ 事業報告書の提出と説明書類の公衆縦覧

 

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事業報告書の提出と説明書類の公衆縦覧

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事業報告書の提出
 
金融商品取引業者は、事業年度ごとに「事業報告書」を作成し、毎事業年度経過後3か月以内に内閣総理大臣(実務的には管轄している財務局)に提出しなければならないとされています(金融商品取引法第46条の3、第47条の2)。
 
事業報告書については様式が定められており、これに従って作成することになります。
 
【記載項目】
 
1.業務の状況
  • 登録年月日及び登録番号
  • 行っている業務の種類
  • 苦情処理及び紛争解決の体制
  • 加入している投資者保護基金、金融商品取引業協会及び金融商品取引所並びに対象事業者となっている認定投資者保護団体
  • 当期の業務概要
  • 株主総会決議事項の要旨
  • 役員及び使用人の状況
  • 営業所の状況
  • 株主の状況
  • 業務の状況
  • 自己資本規制比率の状況
  • 分別管理の状況
  • 区分管理の状況
  • 特定有価証券等管理行為に係る分別管理の状況
  • 自ら行った委託者指図型投資信託及び外国投資信託の受益証券等の募集等に係る業務の状況
  • みなし有価証券の売買等の状況
  • 有価証券に関連しない市場デリバティブ取引及び外国市場デリバティブ取引の状況
  • 令第1条の12に掲げる業務の状況
  • 投資運用業に係る経営の状況
  • 投資一任契約に係る業務の状況
  • 投資信託、外国投資信託及び投資法人に関する運用に係る業務の状況
  • 法第2条第8項第15号に掲げる行為に係る業務の状況
  • 適格投資家向け投資運用業等の状況
  • 投資助言業務の状況
2.経理の状況
  • 貸借対照表
  • 損益計算書
  • 株主資本等変動計算書
  • 附属明細表
なお、事業報告書の様式については改正されることが多いので、必ず最新の様式を入手して作成するようにしてください。
 
→ e-Gov(イーガブ)電子政府の総合窓口
 
 
説明書類の縦覧
 
 金融商品取引業者は、事業年度ごとに、説明書類(第一種金融商品取引業者以外については事業報告書)を作成し、毎事業年度経過後4か月を経過した日から1年間、これをすべての営業所または事務所に備え置き、公衆の縦覧に供しなければならないとされています (金融商品取引法第46条の4、第47条の3)。
 
「公衆」とは、顧客等に限らず社会一般の人々のことを指し、「縦覧」とは書類などを誰でも自由に見ることができる状態にすることを言います。
 
事業報告書の提出はしていても、この公衆縦覧に供することまではしていない業者が見受けられます。しかし、臨店検査が入った際に検査官にすぐに指摘されてしまう部分でもありますので、忘れずに対応しておきましょう。
 
罰則
 
事業報告書を提出せず、または虚偽の記載した報告書を提出した場合、説明書類(事業報告書)を公衆の縦覧に供せず、または虚偽の記載をした説明書類を公衆の縦覧に供した者は、1年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処し、またはこれを併科するとされています(金融商品取引法第198条の6第4号・第6号)。

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