2011年

セミナーのご案内

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第1回リアル・ディレクション不動産投資セミナー

日 時: 2011年3月12日(土) 午後1時30分〜 (開場: 午後1時15分)

会 場: 大田区民プラザ(東急多摩川線「下丸子」駅下車すぐ)

参加費: 3,000円

主 催: 株式会社リアル・ディレクション

共 催: 不動産法務サポートオフィス

協 賛: 株式会社DS Management & Agency

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ブログ更新: 賃貸人変更時の未収賃料の取り扱い

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賃貸人変更時の未収賃料の取扱い

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売買等によって賃貸中の建物の所有権が移転した場合、賃貸人としての地位は新所有者に当然に承継されることになります。

同時に、賃借人が旧所有者に預託していた敷金についても、新所有者は当然にその返還債務を負うことになります。

(新旧所有者間で敷金相当額の授受をしていたかにかかわりなく、賃借人は新所有者に対し、明渡し時に敷金の返還を求めることができます。)

ところで、建物所有権移転の時点で賃料を滞納している賃借人がいる場合があります。

この場合、未収となっている賃料債権については、旧所有者が回収する権利を持つことになります。

(新所有者は、所有権を取得した日以降の賃料のみ、賃借人に請求することができます。)

これに関連して、次のような最高裁の判例(昭和44年7月17日)があります。

「建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料債務があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される」

例えば、敷金を30万円差し入れている賃借人が、賃料を20万円滞納していたとします。

この状況で建物の所有権が移転した場合、所有権移転の瞬間に敷金30万円のうち20万円分は滞納していた賃料に充当され、残額の10万円のみが新所有者に承継されることになります。

(判例では「当然充当」とされていますので、仮に新旧所有者間でこれと異なる合意をしても、そのことを賃借人に主張することはできません。)

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セミナーへのご参加ありがとうございました

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 2011年2月9日(水)に、当事務所主催セミナー「元ファンドマネージャーが教える不動産投資リスクマネジメント」を開催いたしました。

大勢の方々にご参加頂き誠にありがとうございました。

→ セミナーの様子はこちらです。

当事務所では、今後もこのようなセミナーを随時開催してまいりますので、ご興味がおありの方には是非ともご参加頂ければ幸いです。

 

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ブログ更新: ただちに・すみやかに・遅滞なく

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→ ただちに・すみやかに・遅滞なく

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ただちに・すみやかに・遅滞なく

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法令用語というのは、似たような言葉でも微妙にニュアンスが違うことがあります。

そのため、契約書のドラフティング(起案)にあたっては、一言一句に注意を払わなければなりません。

 

以前、ある覚書を作成する過程で、売主側のである私と買主側の担当者との間で、ちょっとした用語の使い方で攻防戦が繰り広げられました。

私(売主)の書いた条項案:

「買主は、本日以降、本件居室の売主から買主への承継に関するテナント承継承諾書への押捺をただちに本件賃借人より取得する義務を負う。」

買主からの修正案:

「買主は、本日以降、本件居室の売主から買主への承継に関するテナント承継承諾書への押捺をすみやかに本件賃借人より取得する義務を負う。」

最終的に合意した条項:

「買主は、本日以降、本件居室の売主から買主への承継に関するテナント承継承諾書への押捺を遅滞なく本件賃借人より取得する義務を負う。」

違うのは赤字の部分、「ただちに」「すみやかに」「遅滞なく」だけです。

いずれも「いますぐ」というような時間的即時性を要求する用語で、日常会話の上ではそんなに意識して使い分けられていません。

しかし、法令や契約書で用いられる場合にはそれぞれ若干ニュアンスが違います。

まず私が用いた「ただちに(直ちに)」ですが、これが最も時間的即時性が強く、何をおいてもすぐに行わなければならないという意味を表します。

大辞林(三省堂)でも「時間を置かないで物事を行うさま。時を移さず。すぐ。」と説明されています。

上記のケースでは、売主は承諾書を一刻も早く取得して欲しいという事情があったので、一番厳しい用語を用いたのです。

これに対し、買主が提示した「すみやかに」は、「ただちに」よりも急迫度が低く、「できる限り」といった訓示的意味合いを示す場合に使われます。

法的拘束力も弱く、違反しても即違法とはならないというようなニュアンスで使用されています。

買主の立場では「ただちに」ではあまりにも苛酷だということで、自分にとって一番拘束力のゆるい表現への変更を求めてきたわけです。

そして、最終的に折り合いがついたのが「遅滞なく」です。

これは、正当又は合理的な理由がない場合に限り直ちに行わなければならないという意味を表しますが、裏返せば正当又は合理的な理由があれば多少の遅れがあっても許されるといったニュアンスです。

 

契約書にサインするということは、その契約に定められた自己の義務を履行しなければ違約となり、損害賠償責任を負わなければならなくなります。

そのため、少しでも自分が違約とならないように文言を工夫することがドキュメンテーションにおいては重要なポイントとなるのです。 

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ブログ更新: 契約締結前交付書面の相手方

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契約締結前交付書面の相手方

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信託受益権の売買の媒介(仲介)を行う際、第二種金融商品取引業者は、あらかじめ顧客に対し、一定の事項を記載した説明書面(契約締結前交付書面)を顧客に交付する必要があります(金融商品取引法第37条の3)。
 
ところで、「顧客」とは誰を指すのでしょうか?
 
平成19年7月31日に金融庁が公開した『金融商品取引法制に関する政令案・内閣府令案等」に対するパブリックコメントの結果等について』のP.274では、次のように述べられています。
 
金融商品取引業者等が有価証券の売主のために売買の媒介を行う場合には、当該金融商品取引業者等は、当該有価証券の売主のために売買の媒介を行うことを内容とする金融商品取引契約を締結することから、売主に対して契約締結前交付書面の交付義務を負うものと考えられます。

一方、買主を相手方として有価証券の売買を行うことを内容とする金融商品取引契約は、当該金融商品取引業者等ではなく、当該有価証券の売主が締結するものであることから、当該金融商品取引業者等は買主に対して契約締結前交付書面の交付義務を負わないものと考えられます。

ただし、当該金融商品取引業者等が当該買主のためにも売買の媒介を行うと認められる場合には、当該金融商品取引業者等は、当該買主のために売買の媒介を行うことを内容とする金融商品取引契約を締結すると認められることから、買主に対しても契約締結前交付書面の交付義務を負うものと考えられます。
 
 
上記を前提とすると、たとえば共同仲介で売主側・買主側それぞれに仲介業者(第二種金融取引業者)がいる場合、売主側の業者は売主に対して、買主側の業者は買主に対して、説明・書面交付を行う義務があるということになります。
 
購入する側である買主へ説明しようという意識はあると思うのですが、売主に対して説明しなければならないということは案外見落としがちです。
 
ご注意ください。
 
(リンク)
平成19年7月31日「金融商品取引法制に関する政令案・内閣府令案等」に対するパブリックコメントの結果等について

 

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ブログ更新: 定期借家契約終了に関する通知義務

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定期借家契約終了に関する通知義務

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定期借家契約(定期建物賃貸借契約)を締結した場合、この契約には更新がありませんので、賃借人は契約期間が満了とともに明け渡しをしなければなりません。

しかし、単に更新がない旨を契約書に記載するだけでは足りません。

賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前の間に、賃借人に対して、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をする必要があります。

(賃貸借期間が1年未満の場合には通知不要。)

もしこの通知を怠った場合には、賃借人に対して賃貸借の終了を対抗することができない、つまり明け渡しを強制することができません。

ただし、通知期間が過ぎてから通知をした場合には、通知をした日から6か月を経過すれば、明け渡しを求めることができます。

定期借家契約は、不動産賃貸経営のリスクマネジメントを考えるうえで、きわめて有用なツールです。

せっかく定期借家契約を締結しても、この通知を失念してしまうのでは、画竜点睛を欠くことになってしまいます。

こうした「期日管理」もリスクマネジメントに欠かせない事柄ではないかと思います。

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