2011年

ブログ更新: 囲繞地通行権

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囲繞地通行権

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 家が密集したエリアでは、他の土地に囲まれて公道に通じない土地も少なくありません。

 
民法では、このような土地(「袋地」ともいいます。)の所有者に、その土地を囲んでいる他の土地(「囲繞地」=「いにょうち」ともいいます。)を通行する権利を認めています(民法第210条)。
 
通行の場所及び方法については、通行権を有する者のために必要であり、かつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならないとされています(民法第211条)。
 
また、通行権を有する者は、通行する土地の損害に対して償金を支払わなければならないのが原則です(民法第212条)。
 
しかし、ある土地の分割したことによって公道に通じない土地が発生した場合には、分割前の土地のみを通行することができます(民法第213条第1項本文)。
 
なおこの場合には、通行権を有する者は償金を支払う必要はありません(民法第213条第1項但書)。
 
不動産を購入する際には、売買対象土地が道路に面しているかだけではなく、対象地の隣接地に公道に面していない土地が無いか、対象地に通行権を有している者がいないかどうかについても確認することが重要です。

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ブログ更新: PML

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共同施設株式会社様が提携先に加わりました

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 弊事務所の提携先として「共同施設株式会社」様が加わりました。

→ 共同施設株式会社のホームページ

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PML

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 不動産ファンドが物件を購入する際に行われるデューデリジェンスにおいては、「PML」による評価を行います。

 
PMLとは、Probable Maximum Loss(予想最大損失)の略で、建物等の耐震性を評価する指標です。
 
これは、50年に10%の確率で発生(=475年に1回必ず発生)し、最大の損害を与える規模の地震によって被害を受けたとき、復旧するための費用が総建替え工事の何%を占めるかを算出したものです。
 
 PML(%) = 補修工事費 ÷ 総建て替え工事費 × 100
 
PMLは、対象となる建物が所在する場所の地震発生危険度や地盤の影響、当該建物の耐震性能を総合的に勘案して算出されます。
 
耐震性能の高い建物ほどPMLは低くなりますが、同じ耐震性能をもつ建物でも所在する場所によってPMLは異なることになります。
 
PMLが小さいほど地震による損失リスクが小さいと評価されます。
 
一般的には、PMLが15〜20%の場合には何らかのリスク低減措置を求められ、20%を超えると投資・融資不適格とされることが多いようです。
 

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第2回不動産信託受益権に関する取引実務セミナー

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 2011年1月に開催し、大変好評であった「不動産信託受益権に関する取引実務セミナー」を、7月に再度開催することにいたします。

日時: 2011年7月15日(金)

会場: 情報オアシス神田セミナーハウス

費用: お一人様 15,000円

 

詳細・お申込みはこちらから

→ 不動産信託受益権に関する取引実務セミナー

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チャリティーセミナーが全国賃貸住宅新聞に取り上げられました

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 週刊全国賃貸住宅新聞2011年4月4日号に、株式会社リアル・ディレクションとの共催セミナー「日はまた昇る!リアル・ディレクション不動産投資セミナー」が取り上げられました。

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行政書士オーエンス法務事務所が提携先に加わりました

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このたび、行政書士オーエンス法務事務所(代表:石井慎太郎行政書士)様が当事務所の提携先に加わりました。

→ 提携先 「行政書士オーエンス法務事務所」

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ブログ更新: 地方公共団体が「一般投資家」に

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 代表ブログを更新しました。

→ 地方公共団体が「一般投資家」に

 

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地方公共団体が「一般投資家」に

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 以前こちらのブログで特定投資家制度の説明をしましたが(→特定投資家への告知義務)、平成23年4月1日より一部改正がありました。

 
特定投資家のうち「金融商品取引法第79条の21に規定する投資者保護基金その他の内閣府令で定める法人」については、顧客の申出によって一般投資家に移行することができることになっています。
 
今回この内閣府令(金融商品取引法第二条に規定する定義に関する内閣府令)が改正され、これまで特定投資家とされてきた「地方公共団体」が削除されました。
 
つまり、地方公共団体は「特定投資家への移行(プロ成り)可能な一般投資家」という扱いに変更されたということです。
 
不動産信託受益権を地方公共団体へ販売するようなケースは極めて稀だと思いますので、今回の改正は不動産プレーヤーにとってはあまり大きな影響はございません。
 
しかし、このように日々細かな改正がありますので、最新の状況について常にアンテナを張って置くことが重要です。

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