2011年
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2011年10月1日に、宅地建物取引業法施行規則(国土交通省令)の一部が改正されました。
今般の改正では、マンション販売等に関わる悪質な勧誘を禁止することが主眼となっています。
具体的な禁止行為は以下のとおりです。
当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘を目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと(第16条の12第1号ハ)。
→勧誘にあたっては、会社名、担当者名を名乗ったうえで、不動産の購入・売却等の勧誘である旨を告げなければいけません。
宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること(第16条の12第1号ニ)。
→「買うつもりがない」、「話を聞きたくない(勧誘を受けたくない)」等の意思表示をしている相手に対し、その後もしつこく勧誘をしてはいけません。
迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること(第16条の12第1号ホ)。
→「迷惑を覚えさせるような時間」について具体的な定義はなく、迷惑と感じるかどうかは人によって様々です。常識で判断するほかありませんが、電話や訪問すること自体が禁止行為に該当するので注意が必要です。
深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること(第16条の12第1号ヘ)。
→「深夜」「長時間」というのは例示であって、私生活又は業務の平穏を害するような方法で相手を困惑させる行為、たとえばしつこく何度も電話してくるとか、威圧的な態度で契約の締結を迫るといったことも禁止行為に当たると考えられます。
勧誘行為というのは、現場の営業社員によって行われるものです。
そのうちの一人の不適切な勧誘によって、会社全体が行政指導、行政処分の対象となってしまうおそれがあります。
すべての勧誘行為が適切に行われるようにするためには、営業社員に対する教育・指導を徹底することが求められます。
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週刊住宅2011年9月12日号に、弊事務所代表のインタビュー記事が掲載されました。
⇒ 掲載記事はこちら
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代表ブログを更新しました。
→ ビル・マンション名の変更
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売買に伴って、ビル・マンション等の名称の変更が行われることがあります。
ブランディングの観点から、自社の所有・運営する物件の名称を統一するところが増える一方、物件の売買も頻繁に行われていることから、数年おきに名称が変更となるケースも少なくありません。
物件名称を変更するか否かについては、本来新しい所有者の自由です。
しかしながら、前所有者がブランド名を「商標登録」している場合、物件名称を変更することを売買の条件とすることもあります。
建物の名称を変更する場合の手続きですが、まず「建物の名称」が登記されている建物であれば、法務局で表示変更登記を行う必要があります。
次に、市町村(東京23区)にも名称変更について届出を行う必要があります。
(例) 建物その他工作物名称変更届(東京都北区)
市町村に届出を行う必要があるのは、ビル・マンションの名称が住居表示に関わっているからです。
ビル・マンション名が変更となると、入居している企業や個人にも様々な影響があります。
特に企業の場合、商業登記・不動産登記や各種許認可に関して変更が必要となりますし、ホームページ、名刺、各種印刷物についても修正しなければならないこともあり、それなりに費用がかかります。
個人の場合、費用はさほどかからないかと思いますが、住所変更を届出・通知しなければならない先は意外と多いものですので、煩わしい思いをさせてしまうのは確かです。
新規のテナント募集を行ううえで、ビル・マンション名のインパクトは非常に大きいものですが、一方で既存のテナントに与える影響(特に経済的損失)についても十分に考慮する必要があると思います。
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弊事務所代表中沢誠が、株式会社金融財務研究会様主催のセミナーで講師を務めさせて頂くことになりました。
不動産信託受益権取引の手続と書面作成の実務
〜プロ成り・アマ成り手続の実務からドキュメンテーションまで〜
日時: 平成23年11月1日(火)午後2時00分〜午後5時00分
会場: 金融財務研究会本社 グリンヒルビル セミナールーム
(東京都中央区日本橋茅場町1-10-8)
受講費: 34,200円(お二人目から29,000円)
(消費税、参考資料を含む)
⇒ 詳細・お申込みはこちらから
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代表ブログを更新いたしました。
⇒ 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
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先日、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改定版を発表しました。
ガイドラインは法律とは異なり強制力はありませんが、賃貸住宅退去時の原状回復に関する指針を示すことで、紛争を減らすことを目的としています。
ガイドラインの基本的な考え方は次のとおりです。
賃借人の原状回復義務 | 賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。 |
賃借人の負担単位等 | 可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。この場合、補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする。いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。 |
経過年数の考慮等 | - 財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。
- 具体的には、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなるようにする。
- 最終残存価値は1円とし、賃借人の負担割合は最低1円となる。
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今回の改定の最大のポイントは、原状回復の一般的ルールや修繕費分担表を記載した様式を定め、これを賃貸借契約書に添付することを推奨しているところです。
従前このガイドラインは、退去時に(あるいはトラブル発生時に)参照されることが多かったのですが、賃貸人・賃借人の双方が原状回復に関する条件を契約時に合意することで、トラブルを未然に防止することが期待されています。
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平素は格別のご厚情を賜り誠にありがとうございます。
誠に勝手ながら、8月15日(月)から8月19日(金)まで夏季休業とさせていただきます。
22日(月)より通常営業いたします。
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個人情報保護法においては、個人情報データベース等を事業に利用している者を「個人情報取扱事業者」とされています。
ただし、取り扱う個人情報が5,000人を超えない場合には、個人情報取扱事業者とはなりません。
もっとも、不動産流通業者の場合には、指定流通機構(レインズ)のデータを利用することができるため、常に5000人を超える個人データを事業の用に供していることになるので、業者の規模に関わりなく個人情報取扱事業者に該当することになります。
「レインズのデータが個人情報なの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
個人情報とは、「他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることになるものも含む」とされています。
土地の面積や建物の構造等だけであれば個人情報には該当しませんが、所在地や所有者氏名の情報が加われば、特定の個人を識別することができるようになります。
このため、レインズに登録されている情報については、元付業者に問合せをすれば住宅地図等で物件の特定はできますので、個人情報として取り扱うべきものと考えられています。
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「受託者の更迭」とは、受託者を変更する(交代させる)ということです。
受託者に何か不手際があったとかとは関係なく、当事者間の合意で変更することが可能です。
実務上では、受益者(委託者)、現受託者及び新受託者の三者間契約(受託者変更契約)を締結することによって、受託者を変更することが行なわれています。
受託者更迭(変更)は、信託受益権の譲渡に関連して行われることが多いです。
ここで、受託者を変更したうえで受益権譲渡を行うのか(前更迭)、受益権譲渡後に受託者変更をするのか(後更迭)、ということが問題となります。
受託者変更がもっぱら買主の都合によるケースでは、売主としては受託者変更は譲渡後に行うことを希望するものです。
面倒な手続きに関わりたくないというのもありますし、自らの手で受託者を更迭(変更)する形になることを望まないという心情的なものもあります。
しかし、現受託者の立場としては、受託者変更をするのであれば譲渡前にして欲しいと考えているのが一般的です。
なぜなら、すぐに受託者変更が行われることが分かっているのに、煩雑な受益権譲渡の手続きをしたくはないからです。
受託者変更の有無にかかわらず、受益権が譲渡される際には、従前のマスターリース契約やプロパティマネジメント契約を承継するのか、それとも解約するのかということが問題となります。
これに受託者変更が絡んでくると、これらの契約の解除を受託者変更前に行うのか、いったん新受託者が承継したうえで解除するのか、といったことも議論する必要がでてきます。
それぞれの当事者にとっての法的リスク(の解釈)や事務負担が絡むので、調整に時間がかかるケースも少なくありませんので、取引のスケジュールを組む際には留意しておきたいところです。
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