2010年

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「犯罪収益移転防止法と不動産取引について(2)」について記事をアップしました。

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犯罪収益移転防止法と不動産取引について(2)

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不動産の売買、または売買の代理・仲介を行う際には、取引当事者につき「本人確認」を行わなければなりません。

「本人確認」とは、顧客が実在する特定の人であることを明らかにし、現実に取引行為を行い、あるいは取引行為を行おうとしている相手方が顧客と同一であることを確かめることです。

本人確認の方法には幾つかありますが、ここでは「対面型」の取引の場合を取り上げます。

【顧客が個人の場合】

確認すべき事項は「氏名」「住居」「生年月日」です。

下記の書類を「提示」して頂くことで本人であることを確認します。

・取引を行う事業者との取引に使用している印鑑に係る印鑑登録証明書

・各種健康保険証

・国民年金手帳

・児童扶養手当証明書

・母子健康手帳

・身体障害者手帳

・外国人登録証明書

・住民基本台帳カード(氏名、住居、生年月日の記載のあるものに限る)

・旅券(パスポート)

・運転免許証 など

上記のほか、宅地建物取引主任者証など官公庁発行書類等で氏名、住居、生年月日の記載があり、顔写真が調布されているもの

【顧客が法人の場合】

確認すべき事項は「名称」「本店又は主たる事務所の所在地」です。

下記の書類を「提示」して頂くことで本人であることを確認します。

・法人についての登記事項証明書又は印鑑登録証明書

上記のほか、官公庁発行書類で、法人の名称及び本店又は主たる事務所の所在地の記載があるもの


法人(会社)に関する本人確認は、法人(会社)についての存否等を確認するだけでなく、当該法人(会社)の代表者や担当者(現に取引の任に当たっている者)の本人確認が必要となります。

したがって、会社の履歴事項全部証明書・印鑑証明書の提示を受けるとともに、目の前にいる代表者あるいは担当者の本人確認資料(運転免許証等)も提示して頂かなければならないことに注意が必要です。


最後までお読み頂きありがとうございました。

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インタビュー記事が掲載されました。

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web site「僕らの行政書士事務所情報市場」のスペシャルインタビューに、不動産法務サポートオフィス代表中沢誠のインタビュー記事が掲載されました。

http://www.gyoseshoshijimusho-park.com/interview_fudosanhoumu.php

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「犯罪収益移転防止法と不動産取引について(1)」の記事をアップいたしました。

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犯罪収益移転防止法と不動産取引について(1)

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犯罪によって得た収益について、その出所を隠して正当な取引で得た資金にみせかけることをマネーロンダリング(資金洗浄)といいます。

このマネーロンダリングを防止することを目的として制定されたのが「犯罪収益移転防止法」です。

宅地建物取引業者については、「宅地もしくは建物の売買、またはその代理もしくは媒介」を行う場合にこの法律が適用されます。

(宅地建物取引業法とは異なり、「交換」、「交換の代理・媒介」、「賃借の代理・媒介」については適用がありません。)

具体的には、次の3つの義務があります。

(1)本人確認及び本人確認記録の作成・保存

 売買、または売買の代理・仲介を行う際には、取引当事者につき本人確認を行わなければなりません。
 そのうえで、本人確認記録を作成し、当該契約が終了した日から7年間保存しなければなりません。

(2)取引記録の作成・保存

 上記の取引を行った場合には、直ちに取引記録を作成し、取引の行われた日から7年間保存しなければなりません。 

(3)疑わしい取引の届出

 上記の取引において収受した財産が犯罪による収益である疑いがあり、または顧客がマネー・ロンダリングを行っている疑いがあるなどと認められる場合には、すみやかに行政庁に届け出なければなりません。

 


最後までお読み頂きありがとうございました。

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「消費者契約法と宅地建物取引業法」についてブログ記事をアップいたしました。

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消費者契約法と宅地建物取引業法

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消費者契約法は、「事業者」と「消費者」との間で締結される契約(消費者契約)について、様々な規制をしています。

【 消費者に契約取消権 】

(1)重要事項についての「不実告知」 

(2)契約の目的となるものに関する「断定的判断の提供」

(3)重要事項または重要事項に関連する事項についての「不利益事の不告知等」

(4)不退去、監禁により消費者を「困惑」させた場合


【 消費者の利益を一方的に害する条項の無効 】

(1)事業者の損害賠償責任の免除(瑕疵担保責任の全部免除も含む)

(2)損害賠償の予定・違約金が平均的損害額を超える場合

(3)遅延損害金が年14.6%を超えるもの

(4)消費者の利益を一方的に害する条項


宅地建物取引業者は「事業者」に該当しますので、当然消費者契約法の適用があります。

一方で、宅地建物取引業者には宅地建物取引業法の適用も受けます。

消費者契約法は民法や商法の特別法ですが、民法と商法以外の法律と消費者契約法が適用される場合には、消費者契約法以外の法律が優先されることになっています(消費者契約法第11条第2項)。

そのため、宅地建物取引業者に対しては、宅地建物取引業法が優先して適用されることになります。

具体的には、消費者契約法においては、損害賠償の予定・違約金の額は「事業者に平均的に生ずる損害額」までしか認められていませんが、宅地建物取引法の規定が優先される結果、代金の2割(20%)まで請求することができます。

もっとも、昨今の判例は消費者を保護しようという傾向が強く、「違約金は信義則上手付金の倍額までしか認められない」とした裁判例(福岡高裁平成20年3月28日判決)も存在するため、必ずしも宅地建物取引業法で定める上限いっぱいの損害賠償が認められるとは限りませんので注意が必要です。

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「不動産売買契約書に貼付する印紙について」の記事をアップしました。

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今日からスタート

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はじめまして。不動産法務サポートオフィスの中沢です。
まずは簡単に自己紹介をさせてください。

私は、昭和44年(1969年)・・・アポロ11号が月に行った年ですね・・・生まれの41歳、埼玉県大宮市(現さいたま市)の出身です。

大手不動産流通会社に7年間、外資系投資ファンドのアセットマネジメント会社に11年間それぞれ在籍しておりましたが、このたび不動産法務サポートオフィスを開業いたしました。

今後このブログでは、不動産法務に関するトピックスをご紹介させて頂く予定です。固い話が多くなるかもしれませんが、できる限り分かりやすい説明を心がけたいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。

最後までお読みくださりありがとうございます。

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