2010年

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ブログに「信託受益権売買について(4)信託受益権の移転」を掲載しました。

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信託受益権売買について(3)信託受益権の移転

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現物不動産の売買においては、売買代金の支払いと引き換えに、対象不動産の「所有権」が売主から買主へ移転することになります。

これに対して信託受益権の売買は、売買代金の支払いと引き換えに、信託信託受益権という信託受託者(信託銀行)に対する「債権」が売主から買主に移転することになります。

つまり、信託受益権の売買というのは「債権譲渡」なのです。

債権譲渡があったことを第三者に主張する(対抗する)ためには、

・確定日付のある債務者への通知

または

・確定日付のある債務者の承諾

が必要となります(民法第467条、信託法第94条)。


信託受益権の場合、信託契約の中で信託受益権の譲渡には信託受託者の承諾が必要であると定められていることが殆どですので、実務上では売主・買主連名で「信託受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」を信託受託者に提出し、決済当日までに信託受託者の承諾印をもらうことが行われています。

なお、「確定日付」とは、その書面がその日付の時点で存在していたことの証拠となるもので、信託受益権の譲渡承諾の場合には、信託受託者が承諾印を捺した承諾書を公証人役場へ持っていき、日付の入ったハンコを捺してもらうのが一般的です。

ところで、信託受益権の移転(受益者の変更)があった場合には、信託目録の受益者を変更する登記が行われます。

しかし、上述のとおり信託受益権譲渡の対抗要件は「債務者への通知または債務者の承諾」ですので、たとえ受益者変更登記があったとしても、承諾書が無ければ対抗要件を具備しているとは言えないので注意が必要です。

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研修実施事例を掲載しました。

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不動産起業・経営サポートの中に「研修実施事例」を掲載いたしました。

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ブログに「信託受益権売買について(3)信託受益権を現物不動産として取得する」を掲載しました。

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ブログに「信託受益権売買について (2)信託が活用されている理由」の記事をアップしました。

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信託受益権売買について (2)信託が活用されている理由

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不動産ファンドでは、不動産そのものを直接保有するのではなく、信託受益権の形で保有することが多いと言われています。

信託が用いられる理由は幾つかありますが、主なものは次のとおりです。

(1)流通課税の軽減

 不動産の売買を行う場合には、所有権移転登記に係る登録免許税と不動産取得税が課せられますが、大形物件であるとそれだけで数百万、数千万円にもなってしまいます。これに対して信託受益権の売買の場合には、これらの流通課税が大幅に軽減されており、信託銀行に対する報酬を考慮しても有利であることが多いのです。

(2)不動産特定共同事業法の適用回避

 不動産への共同投資を行う場合、原則として不動産特定共同事業法が適用されますが、許可要件が厳しいため、ファンドにとっては利用しずらいと言われています。これに対して、不動産を信託受益権化した場合には同法の適用はないため、比較的柔軟にファンドを組成を行うことができるメリットがあります。

(3)担保設定の容易さ

 不動産に担保を設定する場合には「抵当権」を設定することになりますが、この場合には、対象となる土地・建物一つひとつに抵当権設定登記を行う必要があり、手間と費用(債権額に応じた登録免許税)がかかります。これに対して、信託受益権への担保設定は「質権」の設定によって行うことになりますが、受託者への通知・受託者からの承諾だけで済むため、手間も費用も殆どかかりません。

(4)その他

 信託銀行が受託をするにあたってデューデリジェンスを実施しているため、信託受益権になっているということは物件に問題が無いという証左であり、投資家にとって安心材料の一つになります。

このような理由から、不動産ファンドが信託を活用するようになり、その結果大型・中型物件の多くが信託受益権化されました。

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「信託受益権の売買について(1)信託とは」の記事をアップしました。

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信託受益権売買について (1)信託とは

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近年、比較的規模の大きな不動産については、従来の実物(現物)の取引だけではなく、「信託受益権」の形で売買されることも広く行われるようになっています。

信託とは、他人のためにある財産を管理・運用・処分する仕組みです。

例えば、ある財産を所有しているAさんが、これをBさんのために管理・運用・処分を行うことを目的としてCさんに譲渡し、Cさんがその財産を管理・運用・処分を行った結果得られた経済的利益はBさんに給付される、というものです。この場合のAさんを「委託者」、Bさんを「受益者」、Cさんを「受託者」といいます。

受託者は、その財産(信託財産)の所有者・登記名義人となりますが、それは受益者の利益を図るため形式的に所有者・登記名義人になっているに過ぎません。そのため、信託財産は受託者の固有財産から独立した存在となるため、万一受託者が破産した場合であっても、受託者の債権者は信託財産を換価(競売)して債権回収をすることはできません。

受益者は、信託財産から得られる経済的利益を享受する権利を持つ者であり、実質的な所有者であるといえます。受益者が受託者に対して有する権利を「信託受益権」、あるいは単に「受益権」といいます。

「信託受益権」の売買は、受益者を変更するということであり、それだけでは信託財産の形式的な所有権は変動しません(所有者は受託者のまま)。その結果、現物不動産の取引と比較すると流通課税(登録免許税・不動産取得税)の負担が少なくて済むことになり、そのことが信託を活用する一つのメリットになっています。

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「サービスメニュー」を追加しました。

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サービスメニューに「教育・研修」を追加いたしました。

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合格体験記が掲載されました。

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法学書院より出版された『行政書士試験 合格者に学ぶ勉強法<平成22年版>』に、中沢誠の合格体験記が掲載されました。

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