2010年

信託受益権売買について(5) 書面交付・説明義務と特定投資家制度

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第二種金融商品取引業者が不動産信託受益権(有価証券)の売買の媒介を行うに際しては、原則として以下の書面交付・説明をする必要があります。

(1) 契約締結前交付書面(金融商品取引法(金商法)第37条の3)
(2) 契約締結時交付書面(金商法第37条の4)
(3) 金融商品の販売等に関する法律(金販法)第3条に基づく説明
(4) 宅地建物取引業法(宅建業法)第35条第3項・第50条の2の4に基づく説明

これらの書面交付・説明義務については、顧客(相手方)が「特定投資家」である場合には適用されません(金商法第45条、金販法第3条第7号・同法施行令第10条第1項、宅建業法第35条第3項但書・同法施行規則第16条の4の4)。

「特定投資家」とは要するにプロの投資家ということですが、具体的には以下の者が該当します(金商法第2条第31項・同法第2条に規定する定義に関する内閣府令第23条)。

(1) 適格機関投資家
(2) 国
(3) 日本銀行
(4) 前三号に掲げるもののほか、第79条の21に規定する投資者保護基金その他の内閣府令で定める法人

【地方公共団体、特別の法律により特別の設立行為をもって設立された法人、法第79条の21に規定する投資者保護基金、預金保険機構、農水産業協同組合貯金保険機構、保険業法第259条 に規定する保険契約者保護機構、特定目的会社、金融商品取引所に上場されている株券の発行者である会社、取引の状況その他の事情から合理的に判断して資本金の額が5億円以上であると見込まれる株式会社、金融商品取引業者又は法第63条第3項 に規定する特例業務届出者である法人、外国法人】

ところで、金商法第34条の3第1項には次の定めがあります。

『法人(特定投資家を除く。)は、金融商品取引業者等に対し、契約の種類ごとに、当該契約の種類に属する金融商品取引契約に関して自己を特定投資家として取り扱うよう申し出ることができる。』

これを俗に「プロ成り」といい、顧客(相手方)からこのような申出があった場合には、金融商品取引業者は当該顧客(相手方)を特定投資家として取り扱うことができます。そして、当該顧客(相手方)が特定投資家として取り扱われることになれば、前述の書面交付・説明義務は不要となります。ただし、金融商品取引業者が顧客(相手方)を特定投資家に誘導することは適合性の原則(金商法第40条)に反するおそれがありますので留意が必要です。

特定投資家への移行の具体的な流れは以下のとおりとなります。

(1) 顧客から金融商品取引業者へ「申出書」を提出
(2) 顧客から金融商品取引業者へ「同意書」を提出
(3) 金融商品取引業者から顧客へ「承諾書」を提出
(4) 金融商品取引業者から顧客へ「特定投資家への移行に関する書面」を提出

上記(1)の顧客からの申出に対し、金融商品取引業者が上記(3)の承諾をしたときは、承諾日以降、当該顧客は特定投資家とみなされます。したがって、これらの書面は顧客との間の媒介契約書、信託受益権売買契約書の締結日よりも前に作成、授受されている必要があります。

これとは反対に、顧客が特定投資家の場合には、特定投資家以外の者として取り扱うよう申し出ることができる旨を告知しなければなりません(金商法第34条)。具体的には「告知書兼確認書」を交付し、顧客より告知を受けた旨の確認印を受領しておく必要があります。

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「宅地建物取引業法: 免許欠格事由」の記事をアップしました。

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宅地建物取引業法: 免許欠格事由

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宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、以下のいずれかに該当する場合には、免許を受けることができません。これらを欠格事由といいます。

【 5年間免許が受けられない場合 】

・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合

・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合

・禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合

・免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をいた場合


【 その他 】

・成年被後見人、被保佐人又は破産手続の開始決定を受けている場合(復権を得ていないもの)

・宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合

・事務所に専任の取引主任者を設置していない場合


赤字の部分に注目していただきたいのですが、たとえ過去に自己破産をしていたとしても、復権を得ていれば欠格事由にはあたりません。よく破産してから5年間は免許がおりないと誤解されている方がいらっしゃいますが、復権を得ていれば5年間という制限はありません。

また、昨今利用されることが多くなった「民事再生手続き」については欠格事由とされていません。

この点は宅地建物取引主任者の資格登録についても同様(宅地建物取引業法第18条第1項第3号)で、債務者の経済的再建を後押しするために欠格事由とされていないのでしょうね。

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→ 「宅地建物取引業法: 政令に定める使用人とは?」

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「無登録営業幇助にご注意を!」をアップいたしました。

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第二種金融商品取引業者様: 無登録営業の幇助にご注意を!

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近年、規模の大きな不動産の多くが「信託受益権」となっています。

「信託受益権」というのは「金融商品」の一種であり、「金融商品」を取り扱うのは「金融商品取引業者」のみに許されています。

そのため、信託受益権の売買の媒介(仲介)をするためには、「第二種金融商品取引業」の登録を受ける必要があります。

ところで、不動産の売買情報に関しては、現物不動産も信託受益権化されたものもあまり区別されずに情報が流通しているのが実態だと思います。

特に規模がそれほど大きくなく、仮に信託受益権であったとしても、購入者が信託継続を望まず、信託受益権売買と同時に信託が解除される方法で取引されることが多く、購入する側も金融商品を購入しているという意識は殆どないと思われます。

マーケットの実態はそうであっても、法律上は金融商品取引業の登録を受けた者でなければ媒介(仲介)をすることはできません。

しかし、中小の不動産業者にとって第二種金融商品取引業の登録というのは非常に高いハードルとなっており、多くの業者はそのハードルを乗り越えることができない状況です。

逆に言えば、第二種金融商品取引業の登録さえできれば、ビジネスチャンスが大きく広がることは間違いないのですが、ここに落とし穴があります。

実際には第二種金融取引業の登録をしていない業者(無登録業者)が客付けをしているにもかかわらず、形式上は第二種金融取引業者が媒介を行ったようにしておき、業者間で手数料(媒介報酬)を配分するというようなことが行われている、という話をよく耳にします。

はっきり言うと、これは無登録営業の幇助、あるは名義貸しにあたります。

金融当局にその事実が発覚した場合には、当該第二種金融商品取引業者は、業務停止等の処分を受ける可能性もあります。

それだけにとどまらず、無登録営業には刑事罰(3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれらの併科)が科せられることになっていますので、あわせてご注意ください。

不動産信託受益権の売買の媒介を行うことができるのは、第二種金融商品取引業として登録を受けた者であり、名目如何にかかわらず、無登録業者が関与して報酬を受領することはできないことを肝に銘じてください。

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「All About プロファイル」 専門家登録しました

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このたび、「All About プロファイル」に専門家(不動産コンサルタント)として登録をいたしました。

→ 中沢誠(不動産コンサルタント)[ All About プロファイル ]

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ブログに「第二種金融商品取引業者様: 金融ADRへの対応が必要です!」をアップしました。

→ 第二種金融商品取引業者様: 金融ADRへの対応が必要です!

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第二種金融商品取引業者様: 金融ADRへの対応が必要です!

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金融商品取引法の一部改正により、「金融ADR制度」が創設されました。

ADRとは、Alternative Dispute Resolutionの略称で、訴訟に代わる、あっせん・調停・仲裁等の当事者の合意に基づく紛争解決方法をいいます。

今年(平成22年)10月1日以降、金融商品取引業者は、登録を受けている業務の種別毎に、次のいずれかの対応をする義務が課せられます。

(1)指定ADR機関が存在する場合には、当該機関と手続実施基本契約を締結する義務

(2)指定ADR機関が存在しない場合は、苦情処理措置及び紛争解決措置を講ずる義務

今のところADR機関の指定の動きは無いようですので、(2)の対応が必要となると思われます。具体的には、苦情処理措置・紛争解決措置として、次の事項のうちの一つまたは複数を選択する必要があります。

(以下は「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」より抜粋)

(a)苦情処理措置

 ・苦情処理に従事する従業員への助言・指導を一定の経験を有する消費生活専門相談員等に行わせること
 ・自社で業務運営体制・社内規則を整備し、公表等すること
 ・金融商品取引業協会、認定投資者保護団体を利用すること
 ・国民生活センター、消費生活センターを利用すること
 ・他の業態の指定ADR機関を利用すること
 ・苦情処理を公正かつ的確に遂行できる法人を利用すること

(b)紛争解決措置

 ・裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律に定める認証紛争解決手続を利用すること
 ・金融商品取引業協会、認定投資者保護団体を利用すること
 ・弁護士会を利用すること
 ・国民生活センター、消費生活センターを利用すること
 ・他の業態の指定ADR機関を利用すること
 ・紛争解決業務を公正かつ的確に遂行できる法人を利用すること

なお、苦情処理措置・紛争解決措置の内容については、業務の内容及び方法の記載事項とされていますので、10月1日以降に変更の届出をする必要があります。

さらに、「金融商品取引業協会、認定投資者保護団体を利用すること」を選択し、新たに金融商品取引業協会に加入し、または認定投資者保護団体の対象事業者となる場合、これらの事項は登録申請書の記載事項となっているため、2週間以内に変更届出が必要であることにも注意が必要です。

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