2010年

TMKへの譲渡人の告知義務

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特定目的会社(TMK)で物件を購入する場合、売買契約書に以下の条項を盛り込む必要があります。

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第●条(告知義務)
売主は、資産の流動化に関する法律(平成10年6月15日法律第105号)第199条に規定される重要な事項(有価証券届出書等(証券取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含む。)第2条第7項に規定する有価証券届出書その他資産の流動化に関する法律施行規則(平成12年総理府令第128号。その後の改正を含む)第89条において規定する書類をいう。)に記載すべき重要な事項)について知った場合には、遅滞なくその旨を買主に書面により告知するものとする。
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これは、資産の流動化に関する法律の規定(第199条)に基づくものであり、このような条項を盛り込んでいないとTMKで物件を購入することはできません。

実際、金融庁のホームページで公表されている事務ガイドラインの中でも、チェックリストの中で「特定資産譲受契約書に、譲渡人が当該資産に係る資産対応証券に係る有価証券届出書等に記載すべき重要な事項について譲受人たるSPCに告知する義務を有する旨の記載があるか」との記載があり、売買契約書に上記の条項が盛り込まれていない場合には、業務開始届書が受理されないことになります。

しかし、売主(オリジネーター)にこの条項を入れることを求めると、必ずと言ってよいほど「当該特定資産に係る資産対応証券に関する有価証券届出書等に記載すべき重要な事項」について問い合わせを受けるのですが、これについて明確な規定が無いのが実情であり、説明に苦慮することがしばしばあります。

金融商品取引法では、企業内容等を開示させて投資家の保護を図る目的で、株式や社債等当該有価証券の発行主体に対し、有価証券届出書を作成して財務局へ提出すること、さらに投資家に対して目論見書を交付することを義務付けています。

優先出資や特定社債によって投資家から資金を調達するTMKにも当然この義務があります。

しかしながら、TMKというのは単なる「器」に過ぎないため、有価証券届出書や目論見書に記載すべき事項を能動的に調査することは期待できません。

そのため、TMKが取得する物件の内容を最も把握している売主に情報を提供してもらい、それを有価証券届出書等の記載へ反映させようというのが法の趣旨です。

どのような事柄について告知する義務を負うのかを具体的に挙げるのは困難なのですが、土壌汚染等の物理的な瑕疵、他人の権利の存在等の法律的な瑕疵、あるいは第三者からの苦情・クレーム等が考えられます。

これらについて、売主が「知ったとき」には、買主であるTMKへ告知しなければならないということです。

これらの事柄については、売買契約書の容認事項や重要事項説明書に記載されているのが通例ですので、売買契約書に告知義務の条項を加えたとしても、売主に通常の売買以上の負担を強いることにはならないと思います。

もちろん、契約締結時にTMKへ告知しなかった事実を後日知った場合には告知する必要がありますが、決済前であればともかく、決済後にそのようなことはあまり考えにくいでしょう。

なお、この規定は売主に情報提供の義務を課すだけであって、瑕疵担保責任や表明保証とは別次元の話です。

したがって、売買契約書で売主の瑕疵担保責任を免除している場合には、瑕疵について売主が責任を問われることはありません。

(もっとも、瑕疵担保責任に関しては、売主がその瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかった場合には、たとえ売買契約書で売主の免除を規定していても無効になります。)

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住宅新報に掲載されました!

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住宅新報(2010年11月9日号)に、当事務所の「デューデリジェンス業務サポート」が紹介されました。

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「デューデリジェンス業務サポート」サービス開始

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本日より「デューデリジェンス業務サポート」のサービスを開始いたしました。

詳しくはプレスリリースをご参照ください。

→ プレスリリース 「デューデリジェンス業務サポート」サービス開始

 

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ブログ更新: 経過経緯や判断理由を記録に残す

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代表ブログを更新しました。

→ 第二種金融商品取引業者様: 経過経緯や判断理由を記録に残す

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第二種金融商品取引業者様: 経過経緯や判断理由を記録に残す

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以前「社内記録」の重要性というテーマで記事を書きましたが、今日はその続きです。

「金商法が施行されてから、書類ばかり増えて大変だ」

という現場の声が多いのも確かですが、やはり記録を残すことは非常に重要なことなので、営業担当者を含めた会社全体に周知徹底していかなければなりません。


「社内記録」は、顧客への対応が適切に行われているかを事後的に検証できるようにするために作成が求められるものです。

もっと端的に言ってしまえば、金融当局による検査が入ったときに、きちんと説明ができるようにしておくということです。

「金融商品取引業者等検査マニュアル」でも、

取締役等は、取締役会に限らず、業務の運営等に関わる重要な会議等に関する会議録を適切に作成・保存しているか

という記述があり、検査の際のチェックポイントの一つとなっていることが窺えます。


重要なことは、議事録や稟議書を形式的に作るということではなく、ある行為・行動を行った「経緯」「判断理由」をしっかりと記録しておくことです。

たとえば、ある契約書が保管されているとして、「その契約がどういった事情で締結されたのか」、「その契約を締結することを決断するあたり、どのような判断を行ったのか」、といったことを書面化しておくということです。

顧客カード同様、フォーマットについては法的な決まり事はありません。

会議体であれば議事録、会議体でなければ稟議書といったスタイルをとることが多いと思います。

ただし、議事録や稟議書では細かな事項まで網羅されていない場合もありますので、案件毎に「業務記録」「取引記録」といった形を作ったほうがよいかもしれません。

担当者毎、あるいは部門毎に記録の精度がまちまちとなってしまうことは好ましくありませんので、会社として統一した書式、記載項目を定めたほうがよいでしょう。

また、担当者が作成した記録を部門長(上司)がチェックするとともに、内部管理部門やコンプライアンス部門もその内容を確認するような業務フローを作ることも重要です。

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不動産売却業務サポート: 取扱事例を更新しました。

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不動産法務サポートオフィスでは、全国の不動産、それも何らかの難点がある不動産(ディストレスト・アセット)の売却のサポートをさせて頂いております。

→ 不動産売却業務サポートの取扱事例

 

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ブログ更新: 特定投資家への告知義務

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ブログを更新いたしました。

→ 特定投資家への告知義務

 

 

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特定投資家への告知義務

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金融商品取引法は、投資家を保護するための様々なルールを定めています。

しかし、一口に投資家といっても、何千億円もの資金を運用する年金基金のようなプロフェッショナルもいれば、数十万、数百万円単位で株式や投資信託を購入する個人もいます。

これらを十把一絡げにして規制をするのは適当ではないため、金融商品取引法では投資家を「特定投資家」と「一般投資家」に区分し、前者に対する金融商品取引業者の行為規制を緩和しています。

これによって、顧客が特定投資家である場合には、金融商品取引業者の事務負担は大幅に少なくなります。


ただし、気をつけなければならないことがあります。

特定投資家のうち「金融商品取引法第79条の21に規定する投資者保護基金その他の内閣府令で定める法人」については、顧客の申出によって一般投資家に移行することができることになっています。

内閣府令で定める法人とは、次に掲げるものです。

  • 特別の法律により特別の設立行為をもって設立された法人
  • 法第79条の21に規定する投資者保護基金
  • 預金保険機構
  • 農水産業協同組合貯金保険機構
  • 保険業法第259条 に規定する保険契約者保護機構
  • 特定目的会社
  • 金融商品取引所に上場されている株券の発行者である会社
  • 取引の状況その他の事情から合理的に判断して資本金の額が5億円以上であると見込まれる株式会社
  • 金融商品取引業者又は法第63条第3項に規定する特例業務届出者である法人
  • 外国法人

※従前は「地方公共団体」も特定投資家でしたが、平成23年4月1日より一般投資家という取扱いになります。

さらに、金融商品取引業者は、これらの特定投資家に対して「一般投資家へ移行できること」について告知しなければなりません。

そのうえで、当該特定投資家から一般投資家への移行の申出があった場合には、予め下記の事項を記載した書面を当該特定投資家に交付しなければなりません。

(1)承諾日
(2)対象契約の属する契約の種類
(3)承諾日以後に対象契約の締結の勧誘又は締結をする場合において、当該申出者を特定投資家以外の顧客として取り扱う旨
(4)その他内閣府令で定める事項

一般投資家への移行申出があった場合には、金融商品取引業者はその申出を承諾しなければなりません。


「顧客が特定投資家だから何もしなくてよい」と考えるのは早計であり、上記のとおりの告知義務、そして移行申出があった場合の書面交付義務・承諾義務があることを忘れないようにしてください。

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代表中沢誠が不動産投資セミナーで講師を務めます

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弊事務所代表である中沢誠が、株式会社DS Management & Agency様主催の不動産投資セミナーで講師を務めることになりました。

日時: 平成22年11月27日(土) 13:30より

会場: TKP銀座カンファレンスセンター
     (東京都中央区銀座1丁目8-14 YOMIKOビル 8階E )

会費: おひとり様 5,000円

→ 詳しくは こちら をご覧ください。

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ブログ更新: コンプライアンス態勢はルール作りから

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代表ブログを更新いたしました。

→ コンプライアンス態勢はルール作りから

 

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