2010年

ブログ更新: ファンドが売主の場合の瑕疵担保責任

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ファンドが売主の場合の瑕疵担保責任

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不動産取引においてファンドが売主である場合に、売主が瑕疵担保責任を負うかどうかについては、幾つかのパターンに分けて考える必要があります。

(1)現物不動産の取引の場合

 特定目的会社(TMK)については宅地建物取引業法は適用されないため(資産の流動化に関する法律第204条)、買主が非業者の場合でも、瑕疵担保責任を免除する特約が可能です。

 これに対し、投資法人(J−REIT)は宅地建物取引業者とみなされるため(宅地建物取引業法第77条の2)、買主が非業者の場合には、引渡しから2年以上瑕疵担保責任を負わなければなりません。

 ※合同会社(GK)が売主となる場合も考えられますが、この場合にはそもそも合同会社に宅地建物取引業免許が必要かということが問題になります。

 すなわち、当該合同会社が複数の不動産を取得・保有・売却するということであれば免許が必要であり、免許が必要であれば当然宅地建物取引業法上の制限が課せられることになります。

(2)信託受益権の取引の場合

 信託受益権の売買に関しては、宅地建物取引業法第40条の適用はありませんので、特定目的会社、投資法人、合同会社のいずれが売主であっても、瑕疵担保責任を免除する特約が可能です。

 

なお、上記のほかに留意して頂きたいのが「消費者契約法」です。

特定目的会社、投資法人、合同会社のいずれも事業者に該当するため、買主が消費者となる場合には、瑕疵担保責任を全部免除する条項は無効となります。

ファンドから不動産あるいは信託受益権を購入する買主の多くは事業者であると思われますが、区分所有建物の1区画を売却する場合等、消費者契約法が適用される場面もありえますのでご注意ください。

→ 参考記事 「消費者契約法と宅地建物取引業法」
 

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セミナー事例を掲載しました。

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2010年11月27日(土)に開催されたセミナー「THIS IS 不動産投資」において、弊事務所代表の中沢誠とシニアアドバイザー生方直人が講師として出演いたしました。

→ セミナー事例はこちらから

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ブログ更新: 金融ADR対応・事業報告書にも記載を忘れずに!

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金融ADR対応: 事業報告書にも記載を忘れずに!

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金融商品取引業者は、事業年度ごとに「事業報告書」を作成し、毎事業年度経過後3か月以内に、これを内閣総理大臣に提出しなければなりません。

事業報告書の様式(フォーマット)は内閣府令で定められています。

→ 事業報告書の様式(金融庁ホームページ:WORDファイル)
 

平成22年10月より金融ADR制度が導入されましたが、これに関連して事業報告書にも「苦情処理措置及び紛争解決の体制」という項目が加わりました。

具体的には業務方法書に定められた内容を記載すればよいのですが、参考例をあげると次のような形になろうかと思います。

(参考例)

(3)苦情処理及び紛争解決の体制

当社は、特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センターが行う苦情の解決およびあっせんにより、苦情の処理及び紛争の解決を図ることとしております。

上記はあくまでも「参考例」ですので、実際には各社の業務方法書に記載している内容と整合している必要がありますのでご留意ください。

 

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「全国賃貸住宅新聞」に掲載されました

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週刊全国賃貸住宅新聞に、代表中沢誠が講師として出演する不動産投資セミナー「THIS IS 不動産投資」が紹介されました。

全国賃貸住宅新聞

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ブログ更新: 金融ADR対応 契約締結前交付書面への記載

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金融ADR対応: 契約締結前交付書面への記載

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平成22年10月1日より「金融ADR制度」が導入され、第二種金融商品取引業者の皆様も、認定投資者保護団体への利用登録や業務方法書の変更等の手続を既に終えられていることと思います。

ところで、業務方法書に記載した「苦情処理措置」及び「紛争解決措置」の内容については、契約締結前交付書面(金融商品取引法第37条の3)にも記載する必要があります(金融商品取引業等に関する内閣府令第82条第15号)。

(参考例)

●当社への連絡方法及び苦情等の申出先

 電話番号 XX−XXXX−XXXX
 eメール XXXX@XXXXXXX

●苦情処理措置及び紛争解決措置について

 当社は、特定非営利活動法人証券・金融商品あっせん相談センター(連絡先:XX−XXXX−XXXX)を利用することにより、金融商品取引業等業務関連の苦情及び紛争の解決を図ります。

上に記載したものはあくまでも「参考例」であって、実際には各業者の業務方法書の内容に従って記載する必要がありますのでご注意ください。

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日刊不動産経済通信に掲載されました

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日刊不動産経済通信(2010年11月11日)に、当事務所のデューデリジェンス業務サポートが紹介されました。

 

日刊不動産経済通信20101111

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ブログ更新: TMKへの譲渡人の告知義務

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