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重要事項説明

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買等の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、一定の事項を記載した書面を交付して、相手方等に対して説明をさせなければならないとされています(法第35条第1項)。

説明・書面の交付先 

売買、売買の代理、売買の媒介 取得しようとする者(買主)
交換、交換の代理、交換の媒介 取得しようとする者(両当事者)
貸借の代理、貸借の媒介 借りようとする者(借主)

説明の方法

宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければなりません(法第35条第4項)。
また、宅地建物取引士は、重要事項説明書に記名押印しなければなりません(法第35条第5項)。

重要事項説明の説明項目

登記された権利の種類及び内容、登記名義人・所有者の氏名・名称

当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)

法令上の制限

都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要を説明します。

→ 法令上の制限の説明項目

私道に関する負担に関する事項

当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項

飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況等

飲用水(水道)、電気及びガス(都市ガス、プロパンガス)の供給並びに排水のための施設(公共下水、浄化槽)の整備状況を説明します。

また、これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項についても説明をします。

※「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとする場合には、その旨の説明をすることとする」とされていることに留意が必要です。

工事完了時における形状、構造等

売買対象が未完成物件の場合には、「工事完了時における形状、構造等」について説明をする必要があります。

→ 工事完了時における形状、構造等の説明方法

※なお、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「宅地建物の工事完了前売買については、工事完了時における当該宅地建物の形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項を記載した書面を交付して説明することとされているが、工事完了時売買についても工事完了前売買と同様にこれらの事項について説明することとする」とされています。

区分所有建物に関する事項

当該建物が区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるものを説明します。

→ 区分所有建物の説明事項

代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的

 

契約の解除に関する事項

 

損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

 

手付金等保全措置の概要

 

支払金又は預り金の保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

 

代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

 

当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

 

その他

その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項

イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令

ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令

(法第三十五条第一項第十四号 イの国土交通省令・内閣府令及び同号 ロの国土交通省令で定める事項)
第十六条の四の三  法第三十五条第一項第十四号 イの国土交通省令・内閣府令及び同号 ロの国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする。
一  当該宅地又は建物が宅地造成等規制法 (昭和三十六年法律第百九十一号)第二十条第一項 により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
二  当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (平成十二年法律第五十七号)第七条第一項 により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
三  当該宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律 (平成二十三年法律第百二十三号)第五十三条第一項 により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
四  当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
五  当該建物(昭和五十六年六月一日以降に新築の工事に着手したものを除く。)が建築物の耐震改修の促進に関する法律 (平成七年法律第百二十三号)第四条第一項 に規定する基本方針のうち同条第二項第三号 の技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容
イ 建築基準法 (昭和二十五年法律第二百一号)第七十七条の二十一第一項 に規定する指定確認検査機関
ロ 建築士法 (昭和二十五年法律第二百二号)第二条第一項 に規定する建築士
ハ 住宅の品質確保の促進等に関する法律 (平成十一年法律第八十一号)第五条第一項 に規定する登録住宅性能評価機関
ニ 地方公共団体
六  当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項 に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
七  台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況
八  契約期間及び契約の更新に関する事項
九  借地借家法 (平成三年法律第九十号)第二条第一号 に規定する借地権で同法第二十二条 の規定の適用を受けるものを設定しようとするとき、又は建物の賃貸借で同法第三十八条第一項 若しくは高齢者の居住の安定確保に関する法律 (平成十三年法律第二十六号)第五十二条 の規定の適用を受けるものをしようとするときは、その旨
十  当該宅地又は建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項(当該建物が区分所有法第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるときにあつては、第十六条の二第三号に掲げる事項を除く。)
十一  敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
十二  当該宅地又は建物(当該建物が区分所有法第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものを除く。)の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあつては、その商号又は名称)及び住所(法人にあつては、その主たる事務所の所在地)
十三  契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容 

割賦販売に関する説明項目 

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売(代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。)の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、上記各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならないとされています(法第35条第2項)。 

  1. 現金販売価格(宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。)
  2. 割賦販売価格(割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。)
  3. 宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金(割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。)の額並びにその支払の時期及び方法

信託受益権に関する説明項目

宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。)の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない(法第35条第3項)。


一  当該信託財産である宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称)

二  当該信託財産である宅地又は建物に係る都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要

三  当該信託財産である宅地又は建物に係る私道に関する負担に関する事項

四  当該信託財産である宅地又は建物に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)

五  当該信託財産である宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項

六  当該信託財産である建物が建物の区分所有等に関する法律第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるもの

七  その他当該信託の受益権の売買の相手方の利益の保護の必要性を勘案して国土交通省令で定める事項

(不動産信託受益権等の売買等に係る特例)

第五十条の二の四  金融商品取引業者(金融商品取引法第二条第九項 に規定する金融商品取引業者をいう。)又は金融商品仲介業者(同条第十二項 に規定する金融商品仲介業者をいう。)である宅地建物取引業者が、宅地若しくは建物に係る信託の受益権又は当該受益権に対する投資事業に係る組合契約(民法第六百六十七条第一項 に規定する組合契約をいう。)、匿名組合契約(商法 (明治三十二年法律第四十八号)第五百三十五条 に規定する匿名組合契約をいう。)若しくは投資事業有限責任組合契約(投資事業有限責任組合契約に関する法律 (平成十年法律第九十号)第三条第一項 に規定する投資事業有限責任組合契約をいう。)に基づく権利(以下この条において「不動産信託受益権等」という。)の売主となる場合又は不動産信託受益権等の売買の代理若しくは媒介をする場合においては、これを当該宅地建物取引業者が宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。)の受益権の売主となる場合とみなして第三十五条第三項から第五項までの規定を適用する。この場合において、同条第三項本文中「売買の相手方に対して」とあるのは「売買の相手方又は代理を依頼した者若しくは媒介に係る売買の各当事者(以下「不動産信託受益権売買等の相手方」という。)に対して」と、「信託の受益権に係る」とあるのは「第五十条の二の四に規定する不動産信託受益権等に係る」と、同項ただし書中「売買の相手方」とあり、及び同項第七号中「信託の受益権の売買の相手方」とあるのは「不動産信託受益権売買等の相手方」とする。

(法第三十五条第三項 ただし書の国土交通省令で定める場合)

施行規則第16条の4の4  法第三十五条第三項 ただし書の国土交通省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
一  金融商品取引法 (昭和二十三年法律第二十五号)第二条第三十一項 に規定する特定投資家(同法第三十四条の二第五項 により特定投資家以外の顧客とみなされる者を除く。)及び同法第三十四条の三第四項 により特定投資家とみなされる者を信託の受益権の売買の相手方とする場合
二  信託の受益権の売買契約の締結前一年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明をしている場合
三  売買の相手方に対し金融商品取引法第二条第十項 に規定する目論見書(書面を交付して説明すべき事項のすべてが記載されているものに限る。)を交付している場合
2  書面を交付して説明をした日(この項の規定により書面を交付して説明をしたものとみなされた日を含む。)から一年以内に当該説明に係る売買契約と同一の内容の売買契約の締結を行つた場合には、当該締結の日において書面を交付して説明をしたものとみなして、前項第二号の規定を適用する。

(法第三十五条第三項第五号 の国土交通省令で定める事項)
第十六条の四の五  法第三十五条第三項第五号 に規定する国土交通省令で定める事項は、当該信託財産が宅地の場合にあつては宅地の造成の工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員、建物の場合にあつては建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造とする。
(法第三十五条第三項第六号 の国土交通省令で定める事項)
第十六条の四の六  法第三十五条第三項第六号 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一  当該信託財産である建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
二  区分所有法第二条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定め(その案を含む。次号において同じ。)があるときは、その内容
三  区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容
四  当該信託財産である一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約(これに類するものを含む。次号及び第六号において同じ。)の定め(その案を含む。次号及び第六号において同じ。)があるときは、その内容
五  当該信託財産である一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容
六  当該信託財産である一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額
七  当該信託財産である建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
八  当該信託財産である一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあつては、その商号又は名称)及び住所(法人にあつては、その主たる事務所の所在地)
九  当該信託財産である一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
(法第三十五条第三項第七号 の国土交通省令で定める事項)
第十六条の四の七  法第三十五条第三項第七号 の国土交通省令で定める事項は、当該信託財産が宅地の場合にあつては第一号から第三号まで及び第七号に掲げるもの、当該信託財産が建物の場合にあつては第一号から第七号までに掲げるものとする。
一  当該信託財産である宅地又は建物が宅地造成等規制法第二十条第一項 により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
二  当該信託財産である宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第七条第一項 により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
三  当該信託財産である宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律第五十三条第一項 により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
四  当該信託財産である建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
五  当該信託財産である建物(昭和五十六年六月一日以降に新築の工事に着手したものを除く。)が建築物の耐震改修の促進に関する法律第四条第一項 に規定する基本方針のうち同条第二項第三号 の技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容
イ 建築基準法第七十七条の二十一第一項 に規定する指定確認検査機関
ロ 建築士法第二条第一項 に規定する建築士
ハ 住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項 に規定する登録住宅性能評価機関
ニ 地方公共団体
六  当該信託財産である建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項 に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
七  当該信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で次に掲げるものを講じられているときは、その概要
イ 当該信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する保証保険契約又は責任保険契約の締結
ロ 当該信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する保証保険又は責任保険を付保することを委託する契約の締結
ハ 当該信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する債務について銀行等が連帯して保証することを委託する契約の締結

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