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宅地建物取引業法の知識

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的としています(法第1条)。

免許と宅地建物取引士

宅地建物取引業免許

宅地建物取引士

営業保証金と保証協会

営業保証金

宅地建物取引業保証協会

業務に関する規制

  • 宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない(法第31条第1項)。
  • 宅地建物取引業者は、第50条の2第1項に規定する取引一任代理等を行うに当たっては、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない(法第31条第2項)。
  • 宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない(法第31条の2)。

誇大広告等の禁止

広告開始時期の制限

契約締結時期の制限

取引態様の明示

供託所に関する説明

不当な履行遅延の禁止

秘密を守る義務

書面交付義務

媒介契約

重要事項説明

契約書面(37条書面)

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の規制

宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる取引においては、以下の8つの規制があります。

自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限

事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等

損害賠償額の予定等の制限

手附の額の制限等

瑕疵担保責任についての特約の制限

手付金等の保全

宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限

所有権留保等の禁止 

報酬に関する規制

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受けることができません(法第46条第1項・第2項)

→ 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示する必要があります(法第46条第4項)。

業務に関する禁止事項

重要事項の不告知・不実告知(法第47条第1号)

契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為は禁止されています。

  • 重要事項説明(法第35条)
  • 供託所等に関する事項(法第35条の2)
  • 契約書面(法第37条)
  • 上記のほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

不当に高額の報酬を要求する行為の禁止(法第47条第2号)

実際に受領したどうかに関わりなく、不当に高額の報酬を要求するだけで禁止行為に抵触します。

手付貸付等による誘因行為の禁止(法第47条第3号)

手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています。

断定的判断の提供の禁止(法第47条の2第1項)

宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはなりません。

威迫行為の禁止(法第47条の2第2項)

宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはなりません。

その他の禁止行為(法第47条の2第3項、施行規則第16条の12)

宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
ロ 正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
ハ 当該勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
ニ 宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
ホ 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること。
ヘ 深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。
宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。

名簿・証明書・帳簿・標識

従業者証明書

宅地建物取引業者は、、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならないとされています(法第48条第1項)。

従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければなりません(法第48条第2項)。

従業者名簿

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、下記事項を記載した従業者名簿を備える必要があります(法第48条第3項、施行規則第17条の2第1項)。

  • 氏名
  • 住所
  • 証明書の番号
  • 生年月日
  • 主たる職務内容
  • 宅地建物取引士であるか否かの別
  • 当該事務所の従業者となった年月日
  • 当該事務所の従業者でなくなったときは、その年月日

宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者名簿をその者の閲覧に供しなければなりません(法第48条第4項)。

帳簿の備付け

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、下記事項を記載する必要があります(法第49条、施行規則18条)。 

取引の年月日
取引に係る宅地又は建物の所在及び面積
売買若しくは交換又は売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の別(取引一任代理等に係るものである場合は、その旨を含む。)
売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者及びこれらの者の代理人の氏名及び住所
取引に関与した他の宅地建物取引業者の商号又は名称(当該宅地建物取引業者が個人である場合においては、その者の氏名)
宅地の場合にあっては、現況地目、位置、形状その他当該宅地の概況
建物の場合にあっては、構造上の種別、用途その他当該建物の概況
売買金額、交換物件の品目及び交換差金又は賃料
報酬の額
10 宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅の場合にあっては、次に掲げる事項
イ 当該新築住宅を引き渡した年月日
ロ 当該新築住宅の床面積
ハ 当該新築住宅が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行令第6条第1項の販売新築住宅であるときは、同項の書面に記載された二以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵負担割合の割合
ニ 当該新築住宅について、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付しているときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法 人の名称
11 取引に関する特約その他参考となる事項

標識の掲示等

宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げる必要があります(法第51条第1項)。

案内所等の届出

宅地建物取引業者は、案内所等を設定する場合、業務を開始する日の10日前までに、所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を、免許権者と当該案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出る必要があります(法第50条第2項)。

監督

宅地建物取引業者に対する処分

宅地建物取引士に対する処分

 

罰則

 

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